Äquivalenzziffer
Auch: Äquivalenzzahl
Die Äquivalenzziffer – gebräuchlicher auch als Äquivalenzzahl bezeichnet – ist der feste Faktor (in Euro je Quadratmeter), mit dem in den reinen Flächenmodellen einzelner Bundesländer Grundstücks- und Gebäudeflächen in einen Äquivalenzbetrag umgerechnet werden, der Ausgangspunkt der weiteren Grundsteuerberechnung ist.
Ausführliche Erklärung
Im Zuge der Grundsteuerreform 2022 konnten die Bundesländer aufgrund der Länderöffnungsklausel vom bundeseinheitlichen, wertabhängigen Bewertungsmodell abweichen. Länder wie Bayern, Hamburg, Niedersachsen und Hessen haben sich stattdessen für reine oder modifizierte Flächenmodelle entschieden, die auf werthaltige Größen wie Bodenrichtwert oder Nettokaltmiete verzichten und stattdessen an die reine Fläche anknüpfen.
In diesen Modellen werden Grundstücksfläche und Gebäudefläche jeweils mit einer gesetzlich festgelegten Äquivalenzziffer multipliziert, um den sogenannten Äquivalenzbetrag zu ermitteln. Dieser wird anschließend mit der Grundsteuermesszahl und dem gemeindlichen Hebesatz multipliziert, um die tatsächliche Grundsteuerschuld zu erhalten. In Bayern beträgt die Äquivalenzzahl nach Art. 3 BayGrStG beispielsweise 0,04 Euro je Quadratmeter für Grund und Boden und 0,50 Euro je Quadratmeter für Gebäudeflächen; andere Länder mit eigenem Flächenmodell legen abweichende Werte fest.
Im bundeseinheitlichen Bewertungsmodell, dem die Mehrheit der Länder folgt, existiert dagegen keine Äquivalenzziffer – dort wird der Grundsteuerwert stattdessen auf Basis von Bodenrichtwert, (fiktiver) Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Alter ermittelt. Makler und Berater müssen daher je nach Lage der Immobilie prüfen, welches Landesmodell einschlägig ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück in Bayern mit 500 m² Fläche und einem Gebäude mit 140 m² Wohnfläche wird mit den jeweiligen Äquivalenzziffern multipliziert (500 × 0,04 Euro sowie 140 × 0,50 Euro), was einen Äquivalenzbetrag von insgesamt 90 Euro ergibt – die Ausgangsgröße für die weitere Berechnung der Grundsteuer.
Rechtsgrundlage
- Art. 3 BayGrStG – Festlegung der Äquivalenzziffern im bayerischen Flächenmodell.
- Vergleichbare, aber abweichende Regelungen bestehen in den Grundsteuergesetzen weiterer Länder mit eigenem Flächenmodell; im Bundesmodell sind keine Äquivalenzziffern vorgesehen.