Flächenmodell

Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 zur Verfassungswidrigkeit der alten Einheitswerte mussten Bund und Länder die Grundsteuer neu regeln. Da das Grundsteuer-Reformgesetz des Bundes eine Öffnungsklausel enthält, konnten einzelne Länder eigene, vom Bundesmodell abweichende Bewertungsverfahren einführen. Bayern machte davon Gebrauch und entwickelte ein reines Flächenmodell.

Beim bayerischen Flächenmodell wird die Grundsteuer B unabhängig vom Wert des Grundstücks oder Gebäudes berechnet. Maßgeblich sind ausschließlich die Grundstücksfläche und die Gebäude- bzw. Wohn-/Nutzfläche, jeweils multipliziert mit einer gesetzlich festgelegten Äquivalenzzahl (0,04 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche), sowie einem Gebäudenutzungsfaktor. Das Ergebnis wird anschließend mit der gemeindlichen Hebesatz multipliziert. Weil der Wert der Immobilie oder des Bodens keine Rolle spielt, führt eine Steigerung der Immobilien- oder Bodenpreise – anders als im wertabhängigen Bundesmodell – nicht automatisch zu einer höheren Grundsteuer.

Neben Bayern haben auch andere Länder eigene Modelle entwickelt, etwa Baden-Württemberg mit seinem reinen Bodenwertmodell (Fläche mal Bodenrichtwert) oder Hamburg und Niedersachsen mit Flächen-Lage-Modellen, die zusätzlich eine Lagekomponente berücksichtigen. Die übrigen Bundesländer wenden das wertabhängige Bundesmodell an. Für Immobilienmakler ist relevant, dass sich die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer je nach Bundesland deutlich unterscheidet und bei Objektbewertungen bzw. Nebenkostenschätzungen entsprechend zu berücksichtigen ist.

Ein Einfamilienhaus in München mit 120 m² Wohnfläche auf einem 400 m² großen Grundstück wird nach dem bayerischen Flächenmodell besteuert: Grundstücks- und Gebäudefläche werden mit den festen Äquivalenzzahlen multipliziert und mit dem Hebesatz der Stadt München verrechnet – der Verkehrswert oder Bodenrichtwert des Grundstücks fließt nicht in die Berechnung ein.