Angebotspreis
Auch: Kaufpreisforderung · Angebotspreis Immobilie
Der Angebotspreis ist der von Verkäufer und Makler festgelegte Preis, mit dem eine Immobilie im Exposé und in Inseraten öffentlich beworben wird. Er markiert den Ausgangspunkt für Preisverhandlungen und muss nicht zwingend dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis entsprechen.
Ausführliche Erklärung
Die Festlegung des Angebotspreises gehört zu den zentralen strategischen Entscheidungen im Vermarktungsprozess und wird meist gemeinsam von Makler und Eigentümer im Rahmen des Akquisegesprächs getroffen. Wesentliche Aspekte für die Praxis:
- Grundlage: Ausgangspunkt ist in der Regel eine marktorientierte Werteinschätzung (Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren), ergänzt um aktuelle Marktbeobachtung und Nachfrageanalyse.
- Preisstrategie: Makler wählen zwischen einer „Premiumstrategie“ (Angebotspreis leicht über dem erwarteten Marktwert mit Verhandlungsspielraum) und einer „Marktpreisstrategie“ (Angebotspreis nahe am realistischen Marktwert, um kurze Vermarktungszeiten und hohe Nachfrage zu erzielen). Überhöhte Angebotspreise führen häufig zu langen Standzeiten, sinkendem Interesse und letztlich zu größeren Preisabschlägen als bei realistischer Erstpreisierung.
- Verhandlungsspielraum: In Deutschland ist es üblich, dass der letztlich vereinbarte Kaufpreis unter dem Angebotspreis liegt; die Differenz variiert stark je nach Marktlage (Käufer- vs. Verkäufermarkt) und Objektqualität.
- Preisanpassung: Bleibt die Nachfrage aus, empfehlen Makler häufig eine Preisanpassung nach einigen Wochen, um die Vermarktung neu zu beleben, ohne den Eindruck eines „schwer verkäuflichen“ Objekts zu erwecken.
- Rechtliche Einordnung: Der Angebotspreis ist rechtlich lediglich eine unverbindliche „invitatio ad offerendum“ (Aufforderung zur Abgabe eines Angebots), kein bindendes Verkaufsangebot im Sinne des § 145 BGB.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnung mit einem geschätzten Marktwert von 350.000 Euro wird zu einem Angebotspreis von 369.000 Euro inseriert, um Verhandlungsspielraum einzuräumen. Nach mehreren Besichtigungen einigt man sich letztlich auf einen Kaufpreis von 355.000 Euro.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Angebotspreis stellt rechtlich eine unverbindliche Aufforderung zur Angebotsabgabe dar; erst der notarielle Kaufvertrag begründet die bindende Kaufpreisvereinbarung (§ 311b BGB).