Aufwendungsersatzklausel

Der gesetzliche Regelfall des Maklervertrags ist erfolgsabhängig: Der Makler erhält seinen Lohn nur, wenn der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag tatsächlich zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Ein eigenständiger Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen – etwa für Marketingkosten, Besichtigungen oder Gutachten – besteht nach dem Gesetz nur, wenn dies gesondert vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB). Genau diese Vereinbarung ist die Aufwendungsersatzklausel.

Wichtig ist die Abgrenzung: Der Aufwendungsersatzanspruch besteht auch dann, wenn der vermittelte Vertrag am Ende nicht zustande kommt – anders als der erfolgsabhängige Maklerlohn. Da eine solche Klausel den Auftraggeber wirtschaftlich belastet, obwohl kein Vermittlungserfolg vorliegt, wird sie – insbesondere in vorformulierten Maklerverträgen (AGB) – streng an §§ 305 ff., § 307 BGB gemessen. Pauschale oder der Höhe nach unangemessene Aufwendungsersatzklauseln, die den Auftraggeber unangemessen benachteiligen, können unwirksam sein. Üblich und rechtlich eher unproblematisch sind Klauseln, die den Ersatz auf konkret nachgewiesene, angemessene Kosten begrenzen.

In der Praxis kommen Aufwendungsersatzklauseln vor allem bei aufwendiger Vermarktung (z. B. professionelle Fotografie, Homestaging, Vermessung) oder bei besonders bindenden Auftragsformen wie dem qualifizierten Alleinauftrag zum Einsatz.

Ein Makler vereinbart mit dem Verkäufer schriftlich, dass ihm im Falle eines Widerrufs des Alleinauftrags die bereits entstandenen und nachgewiesenen Kosten für professionelle Fotos und ein Home-Staging in Höhe von bis zu 800 Euro erstattet werden. Kommt der Verkauf später nicht zustande, kann der Makler diese Kosten – anders als eine Provision – dennoch geltend machen, weil die Aufwendungsersatzklausel dies ausdrücklich vorsieht.