Ausbaufähiger Dachraum
Auch: Dachausbaureserve · nicht ausgebauter Dachraum
Ein ausbaufähiger Dachraum ist ein bislang nicht zu Wohnzwecken ausgebauter Dachraum, der aber die grundlegenden Voraussetzungen für einen späteren Ausbau zu Wohn- oder Aufenthaltsraum mitbringt – etwa ausreichende Kniestockhöhe, tragfähige Statik und Möglichkeiten zur Belichtung.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff ist kein eigenständiger Rechtsbegriff, sondern eine in der Immobilienpraxis gebräuchliche Bezeichnung für einen Dachraum mit Ausbaupotenzial. Solange der Dachraum nicht ausgebaut ist – also weder beheizt noch als Aufenthaltsraum im bauordnungsrechtlichen Sinn hergerichtet –, zählt seine Fläche nach § 2 Abs. 3 WoFlV als Bodenraum nicht zur Wohnfläche, selbst wenn er später problemlos ausbaubar wäre. Erst mit dem tatsächlichen Ausbau (Dämmung, Beheizung, ausreichende Belichtung und Raumhöhe, Einhaltung der Anforderungen an Aufenthaltsräume nach der jeweiligen Landesbauordnung) und dessen bauordnungsrechtlicher Abnahme wird die Fläche zur Wohnfläche.
Ob ein Dachraum tatsächlich ausbaufähig ist, hängt von mehreren Faktoren ab: der Kniestockhöhe und dem First-/Dachneigungswinkel (die die nutzbare Fläche mit ausreichender Stehhöhe bestimmen), der Tragfähigkeit der vorhandenen Dachkonstruktion, den Möglichkeiten zum Einbau von Dachfenstern oder Gauben für die erforderliche Belichtung sowie den Anforderungen an einen zweiten Rettungsweg. Diese Kriterien prüft in der Praxis meist ein Architekt oder Statiker.
Für Makler und Gutachter ist die Unterscheidung wichtig: Ein ausbaufähiger Dachraum darf nicht als Wohnfläche beworben oder in die Wohnflächenberechnung eingerechnet werden, stellt aber einen werterhöhenden Faktor dar und wird deshalb in Exposés häufig gesondert als "Ausbaureserve" mit geschätzter zusätzlicher Wohnfläche ausgewiesen. Bei der Wertermittlung kann ein ausbaufähiger Dachraum wertsteigernd berücksichtigt werden, auch wenn er formal nicht zur Wohnfläche zählt.
Beispiel aus der Praxis
Ein freistehendes Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren hat einen bislang nur als Abstellfläche genutzten Dachraum mit einer Kniestockhöhe von 1,20 m und einer für den Ausbau ausreichenden Dachneigung. Im Exposé wird die Wohnfläche des Hauses korrekt ohne diesen Dachraum angegeben, zusätzlich aber auf die "Ausbaureserve im Dachgeschoss für ca. 35 m² zusätzliche Wohnfläche" hingewiesen.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 3 WoFlV – nicht ausgebaute Bodenräume zählen als Zubehörraum nicht zur Wohnfläche, unabhängig vom Ausbaupotenzial.
- Konkrete Anforderungen an einen späteren Ausbau zu Aufenthaltsraum (Belichtung, Raumhöhe, Rettungswege) ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung.