Dach

Für Makler ist das Dach eines der wertbestimmendsten und zugleich kostenintensivsten Bauteile einer Immobilie, da es sowohl die Bausubstanz schützt als auch maßgeblich über nutzbare Wohnfläche und Energieeffizienz mitentscheidet.

• Dachformen: Satteldach, Walmdach, Flachdach, Pultdach und Mansarddach unterscheiden sich in Statik, Wohnraumausnutzung, Kosten und Optik und prägen den Gebäudetyp entscheidend mit.
• Aufbau: Die tragende Konstruktion (meist Dachstuhl aus Holz oder Stahl) nimmt die Lasten auf, darüber folgen Unterspannbahn bzw. -konstruktion, Dachlattung und die eigentliche Dacheindeckung als wetterführende Schicht; im Innern sorgt die Dachdämmung für den Wärmeschutz des darunterliegenden Dachgeschosses.
• Energetische Anforderungen: Nach § 47 Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Eigentümer beheizter Wohngebäude zugängliche, nicht ausreichend gedämmte oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen dämmen (Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 W/(m²·K)); die Pflicht gilt alternativ auch als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Für bestimmte selbstnutzende Eigentümer kleinerer Wohngebäude gelten Übergangsfristen bzw. Ausnahmen.
• Praxisrelevanz für Makler: Alter, Zustand und Dämmstandard des Dachs zählen zu den wichtigsten Prüfpunkten bei Bestandsimmobilien, da Undichtigkeiten oder ein fehlender Dämmstandard erhebliche Sanierungskosten und energetischen Modernisierungsbedarf nach sich ziehen können.

Bei der Wertermittlung eines Einfamilienhauses aus den 1980er-Jahren stellt der Gutachter fest, dass die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Spitzboden ungedämmt ist. Er weist darauf hin, dass der neue Eigentümer die Dämmpflicht nach § 47 GEG innerhalb der gesetzlichen Frist erfüllen muss.