Digitale Vertragsunterzeichnung

Elektronische Signaturen werden nach der EU-weiten eIDAS-Verordnung in drei Vertrauensstufen unterschieden: die einfache elektronische Signatur (EES), die fortgeschrittene elektronische Signatur (FES) und die qualifizierte elektronische Signatur (QES). Nur die QES ist der handschriftlichen Unterschrift im deutschen Recht rechtlich gleichgestellt und kann nach § 126a BGB die gesetzliche Schriftform ersetzen.

Damit lassen sich viele im Maklergeschäft übliche Vertragsarten digital unterzeichnen, etwa Maklerverträge, Mietverträge, Verwaltungsverträge, Reservierungsvereinbarungen oder Vertraulichkeitserklärungen. Für den Grundstückskaufvertrag gilt dagegen eine strengere Formvorschrift: Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag über den Erwerb oder die Veräußerung eines Grundstücks der notariellen Beurkundung. Diese notarielle Beurkundung kann derzeit auch durch eine qualifizierte elektronische Signatur nicht ersetzt werden – beide Vertragsparteien müssen persönlich vor dem Notar erscheinen (oder sich in bestimmten Fällen per Videokommunikation zuschalten, wo dies gesetzlich vorgesehen ist). Ein rein elektronisch unterzeichneter Grundstückskaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist wegen Formmangels nach § 125 BGB nichtig.

Für Makler bedeutet dies in der Praxis: Digitale Signaturlösungen können den Vertragsabschluss bei Maklerverträgen, Exposé-Freigaben, Vollmachten oder vorbereitenden Dokumenten erheblich beschleunigen, ersetzen aber nicht den notariellen Beurkundungstermin beim eigentlichen Immobilienkauf.

Ein Makler lässt einen Alleinauftrag mit dem Verkäufer per qualifizierter elektronischer Signatur unterzeichnen – das ist wirksam. Für den anschließenden Grundstückskaufvertrag mit dem Käufer ist dagegen weiterhin ein persönlicher Termin beim Notar erforderlich; eine elektronische Signatur würde den Vertrag nichtig machen.