Digitale Vollmacht
Auch: elektronische Vollmacht · digital erteilte Vertretungsvollmacht
Eine digitale Vollmacht ist eine Vertretungsberechtigung, die eine Person einer anderen elektronisch – etwa per E-Signatur statt handschriftlicher Unterschrift – erteilt, damit diese sie bei einer Immobilientransaktion oder gegenüber dem Makler vertreten kann.
Ausführliche Erklärung
Vollmachten spielen in der Maklerpraxis eine wichtige Rolle, etwa wenn ein Eigentümer im Ausland lebt, ein Ehepartner den anderen bei Verhandlungen vertritt oder ein Erbe für eine Erbengemeinschaft handelt. Die Vollmacht selbst ist nach § 167 BGB grundsätzlich formfrei, kann also auch elektronisch erteilt werden – es sei denn, das zugrunde liegende Geschäft erfordert eine bestimmte Form.
Hier liegt die entscheidende Praxisfalle: Für den Abschluss eines Maklervertrags oder die Erteilung eines Alleinauftrags genügt eine formfreie bzw. digitale Vollmacht. Anders beim Grundstückskaufvertrag: Da dieser gemäß § 311b BGB notariell beurkundet werden muss, verlangt § 167 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der notariellen Praxis regelmäßig auch für die Vollmacht zum Abschluss eines solchen Vertrags eine notariell beglaubigte oder beurkundete Form, wenn die Vollmacht beim Notartermin nicht durch persönliches Erscheinen bestätigt wird. Eine rein digitale, einfache Vollmacht reicht für den eigentlichen Notarvertrag daher grundsätzlich nicht aus.
Praxisrelevant für den Makler:
- Maklervertrag/Objektbesichtigung: Digitale Vollmacht ausreichend, z. B. wenn ein Angehöriger den Eigentümer bei der Besichtigung vertritt.
- Notartermin/Kaufvertrag: Es ist zwingend zu klären, ob eine notariell beglaubigte Vollmacht (§ 29 GBO für die Eintragung im Grundbuch) vorliegt – eine per E-Signatur unterschriebene PDF-Vollmacht genügt hierfür nicht.
- Dokumentation im CRM: Digitale Vollmachten werden häufig direkt im Kundendatensatz hinterlegt, damit alle Beteiligten (Kollegen, Notar) jederzeit den Vertretungsumfang prüfen können.
Der Makler sollte Kunden aktiv darauf hinweisen, dass eine digitale Vollmacht für Maklerangelegenheiten ausreicht, für den eigentlichen Grundstücksgeschäft-Notartermin aber die notarielle Form der Vollmacht erforderlich ist – eine häufige Quelle von Missverständnissen und Terminverzögerungen.
Beispiel aus der Praxis
Ein im Ausland lebender Eigentümer erteilt seinem Bruder digital eine Vollmacht zur Objektbesichtigung und zur Unterzeichnung des Alleinauftrags. Für den späteren notariellen Kaufvertrag benötigt der Bruder jedoch zusätzlich eine notariell beglaubigte Vollmacht, die er separat bei einem Notar im Ausland beglaubigen lässt.
Rechtsgrundlage
- § 167 BGB – Erteilung der Vollmacht ist grundsätzlich formfrei möglich (auch elektronisch).
- § 126a BGB, Art. 25 eIDAS-VO – Regeln zur elektronischen Signatur, sofern eine Form gewählt wird.
- Mittelbar: § 311b BGB (Formzwang für Grundstückskaufverträge) und § 29 GBO (Nachweis für Grundbucheintragung), die faktisch eine notarielle Form der Vollmacht bei Immobilienkäufen erforderlich machen.