Entlastungsbeschluss
Auch: Verwalterentlastung · Entlastung des Verwalters
Der Entlastungsbeschluss ist ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, mit dem die Eigentümer die Amtsführung des Verwalters für einen bestimmten, meist bereits abgelaufenen Zeitraum billigen. Damit erkennen sie an, dass der Verwalter in dieser Zeit ordnungsgemäß gehandelt hat.
Ausführliche Erklärung
Der Entlastungsbeschluss wird üblicherweise gemeinsam mit der Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans auf der ordentlichen Eigentümerversammlung gefasst. Er ist rechtlich kein Muss, aber in der Praxis fast überall üblich und meist auch in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag vorgesehen.
Für den Makler ist wichtig zu wissen:
- Wirkung: Die Entlastung hat eine Verzichtswirkung. Stimmen die Eigentümer der Entlastung zu, verzichten sie damit im Grundsatz auf ihnen bekannte oder erkennbare Schadensersatz- und Regressansprüche gegen den Verwalter aus dessen Amtsführung im entlasteten Zeitraum. Nicht erfasst werden Ansprüche aus Umständen, die den Eigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht bekannt waren oder nicht erkennbar sein mussten.
- Kein Freibrief: Die Entlastung schützt den Verwalter nicht vor Ansprüchen wegen später aufgedeckter Pflichtverletzungen (z. B. verdeckte Untreue, verschwiegene Mängel), da diese im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht erkennbar waren.
- Anfechtbarkeit: Ein Entlastungsbeschluss kann angefochten werden, wenn zum Zeitpunkt der Beschlussfassung konkrete Pflichtverletzungen des Verwalters bereits bekannt oder erkennbar waren (z. B. Unregelmäßigkeiten in der Abrechnung). Ein Eigentümer, der gegen die Entlastung stimmt oder sie anficht, verhindert damit den Anspruchsverzicht.
- Praxisrelevanz: Käufer einer Eigentumswohnung sollten die Protokolle der letzten Versammlungen prüfen, um zu erkennen, ob der Verwalter regelmäßig entlastet wurde oder ob es Streit über seine Amtsführung gab – ein Indiz für die Qualität der Verwaltung und mögliche schwelende Konflikte in der Gemeinschaft.
Beispiel aus der Praxis
Auf der Eigentümerversammlung 2025 wird dem Verwalter für das Wirtschaftsjahr 2024 mehrheitlich die Entlastung erteilt. Ein Monat später stellt sich heraus, dass der Verwalter im Jahr 2024 überhöhte Handwerkerrechnungen ohne Vergleichsangebote beauftragt hatte, was den Eigentümern zuvor nicht bekannt war. Trotz Entlastung können die Eigentümer diesen Sachverhalt noch gegen den Verwalter geltend machen, da er zum Zeitpunkt der Entlastung nicht erkennbar war.
Rechtsgrundlage
- § 23 WEG – Regelt die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung allgemein, worunter auch der Entlastungsbeschluss fällt.
- § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, deren ordnungsgemäße Wahrnehmung Gegenstand der Entlastung ist.
- § 18 WEG – Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, an dem sich die Bewertung der Amtsführung orientiert.
- Ergänzend ständige Rechtsprechung des BGH zur begrenzten Verzichtswirkung der Entlastung.