Fensterloser Raum

Nach den Landesbauordnungen – die sich hier eng an § 47 der Musterbauordnung (MBO) orientieren – müssen Aufenthaltsräume, also Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume), grundsätzlich ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Die MBO sieht dafür ein Mindestmaß der Fensteröffnungen im Verhältnis zur Netto-Raumfläche vor; die konkreten Anforderungen (Fläche, Ausnahmen) sind zwischen den Bundesländern nicht vollständig identisch, sodass jeweils die einschlägige Landesbauordnung heranzuziehen ist.

Ausnahmen gelten für Räume, deren Nutzung eine Tageslichtbelichtung ausschließt oder nicht erfordert – etwa Kinosäle, Verkaufsräume, ärztliche Behandlungsräume oder bestimmte Sport- und Werkräume – sowie für Nebenräume wie fensterlose Bäder, WCs oder Kochnischen, sofern eine wirksame technische (mechanische) Lüftung sichergestellt ist. Ein fensterloser Kellerraum darf daher zwar als Abstellraum, Hobbyraum oder technischer Raum genutzt werden, gilt bauordnungsrechtlich aber in der Regel nicht als vollwertiger Aufenthaltsraum und darf entsprechend auch nicht ohne Weiteres als Wohn- oder Schlafraum vermarktet oder in die reguläre Wohnfläche einer Wohnnutzung eingerechnet werden.

Für Makler ist die Unterscheidung wichtig: Ein als "Wohnraum" beworbener fensterloser Raum kann baurechtlich unzulässig sein und im Streitfall zu Anfechtungen des Kaufvertrags oder Mietminderungen führen. Bei Umbauten (z. B. Grundrissänderungen, Dachgeschossausbauten) sollte daher stets geprüft werden, ob die betroffenen Räume die Fenster- und Belichtungsanforderungen der jeweiligen Landesbauordnung erfüllen.

Ein Kellerraum ohne Fenster wird im Exposé als "zusätzliches Schlafzimmer" beworben. Der Makler weist den Verkäufer darauf hin, dass dieser Raum mangels ausreichender Belichtung und Belüftung baurechtlich kein Aufenthaltsraum ist und daher korrekt als Abstell- oder Hobbyraum, nicht als Wohnraum, ausgewiesen werden muss.