Finanzierungsgrundpfandrecht
Auch: Finanzierungsgrundschuld · Erwerbergrundschuld
Das Finanzierungsgrundpfandrecht ist die Grundschuld (seltener Hypothek), die eine Bank zur Absicherung des gewährten Immobilienkredits ins Grundbuch der finanzierten Immobilie eintragen lässt. Sie dient als Sicherheit, damit die Bank im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Zwangsvollstreckung betreiben kann.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist das Verständnis von Finanzierungsgrundpfandrechten wichtig, da sie regelmäßig Teil der Abwicklung eines Immobilienkaufs sind:
- Grundschuld statt Hypothek: In der deutschen Kreditpraxis wird heute fast ausschließlich die Grundschuld (§ 1191 BGB) statt der Hypothek (§ 1113 BGB) verwendet, da sie – anders als die streng akzessorische Hypothek – unabhängig vom konkreten Darlehensbestand fortbesteht und flexibler wiederverwendet werden kann (z. B. bei Umschuldung).
- Bestellung im Kaufprozess: Bereits vor der Kaufpreiszahlung lässt der Notar meist eine Finanzierungsgrundschuld zugunsten der Bank des Käufers eintragen bzw. eine Rangbereitschaftserklärung des Verkäufers einholen, damit die Bank das Darlehen erst nach Sicherstellung ihrer Absicherung auszahlt.
- Rangstelle: Die Rangfolge im Grundbuch (Abteilung III) ist entscheidend – Banken bestehen in der Regel auf erstrangiger Eintragung, da im Falle einer Zwangsversteigerung nachrangige Rechte oft nicht mehr bedient werden.
- Löschung von Altlasten: Bestehende Grundschulden des Verkäufers müssen vor oder bei Kaufpreiszahlung gelöscht werden (Löschungsbewilligung), damit die neue Finanzierungsgrundschuld des Käufers den gewünschten Rang erhält – dies wird meist über ein Notaranderkonto oder eine Bank-zu-Bank-Abwicklung koordiniert.
- Abstrakte Sicherheit: Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht an eine bestimmte Forderung gebunden – sie sichert wirtschaftlich die Darlehensforderung über eine gesonderte Zweckerklärung (Sicherungsvertrag) zwischen Bank und Kreditnehmer ab.
Beispiel aus der Praxis
Beim Kauf eines Einfamilienhauses lässt der Käufer zur Absicherung seines Bankdarlehens über 350.000 Euro eine erstrangige Grundschuld in gleicher Höhe zugunsten seiner finanzierenden Bank ins Grundbuch eintragen. Die Bank zahlt das Darlehen erst aus, nachdem sichergestellt ist, dass die Grundschuld im ersten Rang eingetragen wird und keine vorrangigen Belastungen des Verkäufers bestehen bleiben.
Rechtsgrundlage
- § 1191 BGB – Regelt die Grundschuld als nicht-akzessorisches Grundpfandrecht.
- § 1113 BGB – Regelt die Hypothek als akzessorisches Grundpfandrecht.
- § 873 BGB – Einigung und Eintragung als Voraussetzung für die Bestellung dinglicher Rechte.
- GBO (Grundbuchordnung) – Verfahrensrechtliche Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch.