Freistellungsklausel
Auch: Freistellungserklärung · Freistellung von Grundpfandrechten
Eine Freistellungsklausel ist eine Vertrags- oder Bankerklärung, mit der eine Partei von einer Haftung, einem Anspruch Dritter oder einer dinglichen Belastung befreit wird. Im Immobilienbereich am bekanntesten ist die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank eines Bauträgers, mit der eine verkaufte Einheit aus einer Globalgrundschuld entlassen wird.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff "Freistellungsklausel" wird in Immobilienverträgen in zwei typischen Konstellationen verwendet:
- Freistellung von Grundpfandrechten (Bauträgergeschäft): Verkauft ein Bauträger einzelne Einheiten eines größeren, insgesamt mit einer Globalgrundschuld belasteten Bauvorhabens, darf er nach § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Kaufpreiszahlungen der Erwerber erst entgegennehmen, wenn die kreditgebende Bank eine Freistellungserklärung abgegeben hat. Darin verpflichtet sich die Bank, die verkaufte Einheit nach vollständiger Kaufpreiszahlung aus der Globalgrundschuld zu entlassen, sodass der Käufer eine lastenfreie Immobilie erhält. Diese Erklärung begründet einen eigenen, unmittelbaren Anspruch des Käufers gegen die Bank.
- Haftungsfreistellung in Kaufverträgen: Daneben werden Freistellungsklauseln auch allgemein vereinbart, um eine Partei von bestimmten Kosten oder Ansprüchen Dritter freizustellen – etwa wenn der Verkäufer sich verpflichtet, den Käufer von Erschließungsbeitragsbescheiden, Altlastensanierungskosten oder sonstigen vor dem Übergabestichtag entstandenen Verbindlichkeiten freizustellen.
Als vorformulierte Vertragsklausel unterliegt eine Freistellungsklausel der AGB-Inhaltskontrolle (§§ 305 ff., 307 BGB): Sie muss klar und eindeutig regeln, welche Partei von welchen konkreten Risiken in welchem Umfang freigestellt wird; unangemessen weite oder unklare Klauseln können unwirksam sein.
Für Makler ist besonders die bauträgerbezogene Freistellungserklärung praxisrelevant, da ohne sie Käufer erhebliche Risiken eingehen, falls der Bauträger insolvent wird, bevor die Globalgrundschuld gelöscht bzw. auf die einzelne Einheit beschränkt wurde.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus mit zehn Eigentumswohnungen, wobei das gesamte Grundstück zugunsten der finanzierenden Bank mit einer Globalgrundschuld belastet ist. Bevor ein Käufer seine erste Kaufpreisrate zahlt, legt der Notar die Freistellungserklärung der Bank vor, in der sich diese verpflichtet, die konkret verkaufte Wohnung nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises aus der Globalgrundschuld freizustellen.
Rechtsgrundlage
- § 3 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – Voraussetzungen für die Entgegennahme von Käuferzahlungen, insbesondere Freistellung von Grundpfandrechten.
- §§ 305 ff., 307 BGB – Inhaltskontrolle vorformulierter Freistellungsklauseln in Verträgen.