Gebäudewertanteil
Auch: Wertanteil des Erbbauberechtigten
Beim Erbbaurecht gehört das Grundstück dem Grundstückseigentümer, das darauf errichtete Gebäude wirtschaftlich aber dem Erbbauberechtigten. Bei der Wertermittlung wird deshalb der Gesamtwert des bebauten Grundstücks in zwei Anteile aufgeteilt: den Bodenwertanteil des Eigentümers und den Gebäudewertanteil des Erbbauberechtigten.
Ausführliche Erklärung
Das Erbbaurecht erlaubt es, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu nutzen, ohne das Grundstück selbst zu kaufen. Wirtschaftlich betrachtet trägt der Erbbauberechtigte die Baukosten und trägt auch das mit dem Gebäude verbundene Wertrisiko – der Grundstückseigentümer erhält im Gegenzug den laufenden Erbbauzins.
Für die Wertermittlung bedeutet das: Der Verkehrswert des Erbbaurechts (also das, was der Erbbauberechtigte am Markt für sein Recht erzielen kann) entspricht im Kern dem Gebäudewertanteil, gemindert oder erhöht um Zu- und Abschläge, die sich aus der Höhe des vereinbarten Erbbauzinses im Vergleich zum marktüblichen Zins, der Restlaufzeit des Erbbaurechts und den Heimfallregelungen ergeben. Der Grundstückseigentümer wiederum hält wirtschaftlich den Bodenwertanteil, der um den kapitalisierten Erbbauzins sowie um mögliche Ansprüche bei Zeitablauf angepasst wird.
Besonders praxisrelevant ist der Gebäudewertanteil beim Heimfall oder bei Zeitablauf des Erbbaurechts: Endet das Erbbaurecht, hat der Erbbauberechtigte in vielen Verträgen Anspruch auf eine Entschädigung für den dann noch vorhandenen Gebäudewert, sofern der Erbbaurechtsvertrag eine solche Entschädigungsregelung vorsieht (was in der Praxis nahezu immer der Fall ist, da das Gesetz selbst nur eine Mindestquote vorgibt). Für Makler ist wichtig, beim Verkauf von Erbbaurechtsimmobilien stets zu prüfen, wie der Vertrag Bodenwertanteil, Gebäudewertanteil, Erbbauzinsanpassung und Heimfallentschädigung regelt – diese Klauseln beeinflussen den erzielbaren Kaufpreis erheblich.
Beispiel aus der Praxis
Auf einem Erbbaugrundstück steht ein 20 Jahre altes Einfamilienhaus. Der Bodenwert des Grundstücks beträgt 200.000 €, der Gebäudewert (Sachwert abzüglich Alterswertminderung) 250.000 €. Da das Grundstück im Eigentum der Stadt verbleibt und nur das Erbbaurecht verkauft wird, entspricht der erzielbare Verkaufspreis im Wesentlichen dem Gebäudewertanteil von rund 250.000 €, angepasst um die Restlaufzeit des Erbbaurechts und die Höhe des vereinbarten Erbbauzinses.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – enthält die methodischen Vorgaben zur Aufteilung von Boden- und Gebäudewertanteil bei Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken.
- § 27 ErbbauRG (Erbbaurechtsgesetz) – regelt den Entschädigungsanspruch des Erbbauberechtigten bei Zeitablauf des Erbbaurechts.