Gebäudewertermittlung

Bei bebauten Grundstücken setzt sich der Gesamtwert regelmäßig aus zwei Komponenten zusammen: dem Bodenwert (Wert des unbebauten Grund und Bodens, meist aus Bodenrichtwerten abgeleitet) und dem Gebäudewert (Wert des aufstehenden Bauwerks). Die Trennung ist aus mehreren Gründen erforderlich:

Im Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird der Gebäudesachwert eigenständig ermittelt, indem die Normalherstellungskosten des Gebäudes (nach Baujahr, Größe, Ausstattungsstandard) mit einem Baupreisindex angepasst und anschließend um die Alterswertminderung (Abnutzung über die Restnutzungsdauer) gemindert werden. Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird abschließend mit einem Sachwertfaktor an die tatsächliche Marktlage angepasst.

Für steuerliche Zwecke ist die separate Gebäudewertermittlung notwendig, weil nur das Gebäude, nicht aber der Grund und Boden, abschreibungsfähig ist (§ 7 EStG). Beim Immobilienkauf wird deshalb regelmäßig eine Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude vorgenommen – häufig anhand der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die eine typisierte Aufteilung nach dem Verhältnis der jeweiligen Verkehrswerte vorsieht. Auch bei der Bewertung bebauter Grundstücke für die Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 190 BewG) sowie im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell wird der Gebäudewert eigenständig ermittelt und dem Bodenwert hinzugerechnet.

Ein Einfamilienhaus wird für 500.000 Euro verkauft. Nach der Kaufpreisaufteilung entfallen 150.000 Euro auf den Grund und Boden (ermittelt anhand des örtlichen Bodenrichtwerts) und 350.000 Euro auf das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil von 350.000 Euro bildet die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung des Vermieters.