GEG-Heizungsgesetz

Kernvorschrift der Novelle ist § 71 GEG: Eine Heizungsanlage darf danach nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt. Diese sogenannte 65-Prozent-Regel gilt jedoch nicht für alle Gebäude ab dem gleichen Zeitpunkt:

• In Neubaugebieten gilt die Pflicht seit dem 1. Januar 2024 unmittelbar für Neubauten, für die ab diesem Datum ein Bauantrag gestellt wird.
• In Bestandsgebäuden und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten greift die Pflicht erst, sobald die jeweilige Gemeinde eine kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat, spätestens jedoch zum 30. Juni 2026 in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern und zum 30. Juni 2028 in kleineren Gemeinden.

Das Gesetz sieht zahlreiche technologieoffene Erfüllungsoptionen vor (u. a. Anschluss an ein Wärmenetz, Wärmepumpe, Biomasseheizung, Hybridheizungen aus Wärmepumpe oder Solarthermie kombiniert mit Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstoffheizungen) sowie Übergangsregelungen: Wer sich vertraglich nachweisbar an ein Wärmenetz anschließen lässt, kann eine nicht regelkonforme Heizung übergangsweise bis zu zehn Jahre weiterbetreiben. Für den Austausch defekter Heizungen und Havariefälle gelten zudem Übergangsfristen. Der Einbau und Betrieb bestehender Heizungen ist von der 65-Prozent-Pflicht grundsätzlich nicht betroffen, solange keine Neuinstallation erfolgt.

Flankiert wird die Pflicht durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die den Austausch alter Heizungen gegen förderfähige, erneuerbare Systeme finanziell unterstützt.

Für Makler ist das GEG-Heizungsgesetz relevant, weil der Modernisierungsstatus der Heizung zunehmend preis- und vermarktungsrelevant ist: Immobilien mit veralteten fossilen Heizsystemen können vor dem Hintergrund der anstehenden kommunalen Wärmeplanung und der Austauschpflicht einen erhöhten Investitionsbedarf und damit Verhandlungsspielraum für Käufer bedeuten.

Ein Eigentümer in einer Kleinstadt mit rund 30.000 Einwohnern möchte 2027 seine defekte Ölheizung austauschen. Da die Gemeinde noch keine kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat und die Übergangsfrist erst 2028 endet, kann er zunächst eine neue, nicht regelkonforme Heizung einbauen lassen, muss aber die künftige 65-Prozent-Pflicht bei seiner Planung berücksichtigen.