Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft

Historisch prägten gemeinnützige Wohnungsgesellschaften den deutschen Wohnungsmarkt über weite Teile des 20. Jahrhunderts: Rund 1.800 solcher Unternehmen – vielfach kommunale oder von Gewerkschaften getragene Gesellschaften sowie Genossenschaften – waren nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, mussten im Gegenzug aber dauerhaft zu Kostenmieten vermieten und ihre Gewinne im Wesentlichen im Wohnungsbau reinvestieren. Im Zuge des Steuerreformgesetzes 1990 wurde das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zum 1. Januar 1990 aufgehoben; die betroffenen Unternehmen verloren ihre Steuerprivilegien und wurden – mit Ausnahme reiner Vermietungsgenossenschaften, die weiterhin unter eine gesonderte Steuerbefreiung fallen – zu gewöhnlichen, gewinnorientierten Wohnungsunternehmen.

Seit dem 1. Januar 2025 können Wohnungsunternehmen in neuer Form wieder als gemeinnützig anerkannt werden, wenn sie den in der Abgabenordnung verankerten wohngemeinnützigen Zweck verfolgen: dauerhaft unter der Marktmiete liegende Vermietung an einkommensschwächere Haushalte. Für Makler sind gemeinnützige Wohnungsgesellschaften relevant als institutionelle Marktteilnehmer mit eigener Anlagelogik: Sie treten typischerweise nicht als Verkäufer, sondern als langfristige Bestandshalter und gelegentliche Käufer für den Bestandsaufbau auf, wobei ihre Objekte oft dauerhafter Mietpreisbindung unterliegen.

Eine 1952 gegründete kommunale Wohnungsgesellschaft war bis 1990 als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen von der Körperschaftsteuer befreit und vermietete zu Kostenmieten. Nach Wegfall der Gemeinnützigkeit agiert sie seither als reguläres kommunales Wohnungsunternehmen; einzelne Bestände könnten künftig erneut unter die neue Wohngemeinnützigkeit fallen, sofern die Gesellschaft die dafür geltenden Mietobergrenzen einhält.