Geschoss
Auch: Stockwerk · Etage
Ein Geschoss ist die horizontale Nutzungsebene eines Gebäudes zwischen zwei aufeinanderfolgenden Rohdecken oder zwischen dem obersten Fußboden und dem Dach. Geschosse sind die Grundeinheit, nach der Gebäude im Bau-, Miet- und Bewertungsrecht in Stockwerke gegliedert werden.
Ausführliche Erklärung
In der Praxis wird zwischen verschiedenen Geschossarten unterschieden: Erdgeschoss (EG), Obergeschosse (OG), Kellergeschoss/Untergeschoss (UG), Dachgeschoss (DG) sowie Sonderformen wie Staffelgeschoss oder Zwischengeschoss. Bauordnungsrechtlich besonders relevant ist der Begriff des Vollgeschosses: Nach § 20 Abs. 1 BauNVO gelten als Vollgeschosse solche Geschosse, die nach den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung als Vollgeschoss gelten oder auf deren Zahl angerechnet werden. Die konkreten Kriterien – etwa Mindestraumhöhe (meist 2,20 bis 2,30 m) und ein überwiegend oberirdischer Anteil der Geschossfläche – legt jedes Bundesland eigenständig in seiner Landesbauordnung fest, sodass die Einstufung eines Geschosses als Vollgeschoss je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen kann.
Die Anzahl der Vollgeschosse ist unter anderem maßgeblich für die im Bebauungsplan festgesetzte Geschossflächenzahl (GFZ), welche die zulässige bauliche Dichte eines Grundstücks bestimmt. Nicht als Vollgeschoss zählende Ebenen (z. B. ein niedriges Staffelgeschoss oder ein Kellergeschoss ohne ausreichenden oberirdischen Anteil) beeinflussen zwar häufig die Wohnfläche und den Immobilienwert, nicht aber zwingend die zulässige Geschosszahl nach Bauplanungsrecht.
Für Makler und Gutachter ist die exakte Geschosszuordnung relevant für Exposé-Angaben ("3. OG links"), die Berechnung von Wohn- und Nutzfläche sowie für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit von Ausbauvorhaben (z. B. Dachgeschossausbau).
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus hat Erdgeschoss, zwei Obergeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. Je nach Landesbauordnung zählt das Dachgeschoss als Vollgeschoss, wenn es die vorgeschriebene Mindesthöhe auf einem ausreichenden Flächenanteil erreicht – andernfalls gilt es als Nicht-Vollgeschoss, was Auswirkungen auf die zulässige Geschossflächenzahl haben kann.
Rechtsgrundlage
- § 20 BauNVO – definiert Vollgeschosse, Geschossflächenzahl und Geschossfläche; die konkrete Definition des Vollgeschosses überlässt Absatz 1 den Landesbauordnungen.
- Landesbauordnungen der Bundesländer – enthalten die konkreten Kriterien (Raumhöhe, oberirdischer Anteil) zur Einstufung als Vollgeschoss.