Hausgeldprivileg

Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) werden rückständige Hausgeldforderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Verteilung des Versteigerungserlöses bevorrechtigt behandelt – vor gewöhnlichen (nicht dinglich gesicherten) Gläubigern, aber nach den im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten (z. B. Grundschulden der finanzierenden Bank) sowie vor öffentlichen Lasten.

Wesentliche Eckpunkte:

• Zeitlicher Umfang: Privilegiert sind die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme sowie den beiden vorangegangenen Kalenderjahren – kein rollierender 24-Monats-Zeitraum, sondern eine kalenderjahresbezogene Berechnung.
• Betragsobergrenze: Das Privileg ist der Höhe nach begrenzt auf maximal 5 % des festgesetzten Verkehrswerts der Immobilie.
• Rangfolge: Innerhalb des Privilegs steht die Forderung im Rang vor nicht dinglich gesicherten Forderungen, jedoch hinter vorrangigen Grundpfandrechten und bestimmten öffentlichen Abgaben.
• Zweck: Ohne dieses Privileg müsste die Gemeinschaft rückständiges Hausgeld eines insolventen Eigentümers faktisch auf alle übrigen Eigentümer umlegen; das Vorrecht verbessert die Realisierungschancen der Gemeinschaft im Versteigerungsverfahren erheblich.

Praxisrelevanz: Für Makler, die Zwangsversteigerungsobjekte vermitteln oder Käufer dazu beraten, ist das Hausgeldprivileg wichtig, weil bestehende Hausgeldrückstände des bisherigen Eigentümers nicht automatisch auf den Ersteher übergehen – dieser haftet grundsätzlich erst ab dem Zuschlag für laufendes Hausgeld, muss aber die Rangverhältnisse und offene Forderungen im Versteigerungstermin kennen.

Bei der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung bestehen Hausgeldrückstände des bisherigen Eigentümers von 8.000 Euro aus den letzten 18 Monaten. Bei einem Verkehrswert von 200.000 Euro liegt der Rückstand innerhalb der 5-Prozent-Grenze (10.000 Euro) und wird daher im Rang vor nachrangigen, ungesicherten Gläubigern aus dem Versteigerungserlös bedient.