Hausgeldnachzahlung
Auch: Nachzahlung aus Jahresabrechnung · Abrechnungsspitze
Die Hausgeldnachzahlung ist der Betrag, den ein Wohnungseigentümer zusätzlich zahlen muss, wenn seine im Laufe des Jahres geleisteten Hausgeldvorschüsse niedriger waren als sein tatsächlicher Kostenanteil laut Jahresabrechnung. Sie entsteht durch den Beschluss über die Jahresabrechnung.
Ausführliche Erklärung
Am Ende jedes Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung, die die tatsächlich entstandenen Kosten der Gemeinschaft den geleisteten Vorschüssen (aus dem Wirtschaftsplan) gegenüberstellt. Weicht der tatsächliche Kostenanteil eines Eigentümers von seinen Vorauszahlungen ab, ergibt sich entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlungspflicht ("Abrechnungsspitze").
Für den Makler ist Folgendes zentral:
- Entstehung des Anspruchs: Der Nachzahlungsanspruch entsteht erst mit dem wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG), nicht bereits mit Ablauf des Wirtschaftsjahres.
- Schuldner ist der Eigentümer zum Beschlusszeitpunkt: Nach ständiger BGH-Rechtsprechung schuldet die Nachzahlung derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Eigentümer der Wohnung ist – unabhängig davon, wer während des abgerechneten Zeitraums Eigentümer war. Das ist bei Eigentümerwechseln im laufenden Jahr besonders relevant.
- Kaufvertragliche Regelung: Beim Verkauf sollte im Kaufvertrag klargestellt werden, wer eine eventuelle Nachzahlung (oder ein Guthaben) für den Abrechnungszeitraum vor dem Eigentümerwechsel wirtschaftlich trägt – rechtlich schuldet sie zwar der neue Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft, im Innenverhältnis wird aber meist eine Ausgleichspflicht des Verkäufers vereinbart.
- Praxisrelevanz: Ein Käufer sollte vor Erwerb die letzten Jahresabrechnungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen, um unerwartete Nachzahlungen (z. B. nach größeren Sanierungsmaßnahmen) einschätzen zu können.
- Fälligkeit: Die Nachzahlung wird mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung fällig, sofern der Beschluss keine abweichende Fälligkeit vorsieht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer hat im Jahr 2025 monatlich 300 Euro Hausgeld gezahlt (insgesamt 3.600 Euro). Die Jahresabrechnung weist für seine Wohnung tatsächliche Kosten von 4.200 Euro aus. Nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung muss er eine Hausgeldnachzahlung von 600 Euro leisten. Hatte er die Wohnung zwischenzeitlich verkauft, schuldet nach der Beschlussfassung der neue Eigentümer diese Nachzahlung gegenüber der Gemeinschaft – im Innenverhältnis regelt meist der Kaufvertrag, wer wirtschaftlich dafür aufkommt.
Rechtsgrundlage
- § 28 WEG – Regelt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie die Beschlussfassung über Anpassungen der Vorschüsse (Nachzahlungen/Guthaben).
- Ergänzend ständige BGH-Rechtsprechung zur Schuldnerstellung nach dem Zeitpunkt der Beschlussfassung.