Hausverkauf ohne Makler
Auch: Privatverkauf · Verkauf in Eigenregie
Beim Hausverkauf ohne Makler übernimmt der Eigentümer selbst sämtliche Schritte der Vermarktung - von der Wertermittlung über die Erstellung des Exposés bis zur Besichtigung und Verhandlung mit Kaufinteressenten -, ohne einen Makler einzuschalten. Der eigentliche Kaufvertrag muss davon unabhängig notariell beurkundet werden.
Ausführliche Erklärung
Der Verzicht auf einen Makler ändert nichts an den zivilrechtlichen Anforderungen an den Immobilienverkauf selbst: Auch beim Privatverkauf bedarf der Kaufvertrag über ein Grundstück zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); ohne sie ist der Vertrag nichtig. Der einzige Unterschied zum maklergestützten Verkauf liegt darin, dass der Eigentümer die vorbereitenden Schritte selbst übernimmt und keine Maklerprovision anfällt.
Praktische Herausforderungen, die sonst der Makler übernimmt, treffen beim Privatverkauf vollständig den Eigentümer:
- Marktgerechte Preisfindung: Ohne fundierte Marktwertermittlung besteht das Risiko einer Fehlbepreisung - zu hoch angesetzte Preise führen zu langen Vermarktungszeiten, zu niedrige zu Verlusten.
- Rechtssichere Objektbeschreibung und Offenlegungspflichten: Der Verkäufer muss selbst prüfen, welche Angaben er im Exposé machen muss (z. B. Energieausweis-Pflichtangaben nach dem Gebäudeenergiegesetz) und haftet bei arglistig verschwiegenen Mängeln in gleicher Weise wie beim maklergestützten Verkauf.
- Bonitätsprüfung und Interessentenselektion: Ohne Makler als neutralen Filter muss der Eigentümer selbst einschätzen, ob ein Interessent finanzierungsfähig und ernsthaft kaufbereit ist - ein häufiger Grund für gescheiterte Verkaufsprozesse in Eigenregie.
- Vertragsvorbereitung: Der Kaufvertragsentwurf wird typischerweise vom beauftragten Notar erstellt; Eigentümer sollten Eckpunkte wie Kaufpreis, Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss und Zahlungsmodalitäten vorab selbst klären und dem Notar mitteilen.
Für Makler ist der Begriff vor allem als Abgrenzung zur eigenen Dienstleistung relevant: Viele Eigentümer entscheiden sich zunächst für den Privatverkauf, um die Provision zu sparen, und beauftragen erst nach erfolglosen eigenen Versuchen einen Makler - in der Beratung ist es daher hilfreich, die typischen Stolperfallen des Privatverkaufs (Preisfindung, Interessentenmanagement, rechtssichere Abwicklung) konkret benennen zu können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer verkauft sein Einfamilienhaus ohne Makler über ein Immobilienportal, erstellt das Exposé selbst und führt die Besichtigungen persönlich durch. Für den Kaufvertrag beauftragt er - wie auch beim maklergestützten Verkauf zwingend erforderlich - einen Notar, der die notarielle Beurkundung nach § 311b BGB vornimmt.
Rechtsgrundlage
- § 311b Abs. 1 BGB – Notarielle Beurkundungspflicht für Grundstückskaufverträge, unabhängig davon, ob ein Makler eingeschaltet war. Keine spezielle Rechtsgrundlage für den Verzicht auf einen Makler selbst.