Herausmodernisierung
Auch: Verdrängungsmodernisierung · Modernisierung zur Mieterverdrängung
"Herausmodernisierung" bezeichnet die – rechtlich unzulässige – Praxis mancher Vermieter, Modernisierungsmaßnahmen und die damit verbundene Mieterhöhung gezielt so einzusetzen oder anzukündigen, dass Mieter aus finanziellen oder zumutbarkeitsbezogenen Gründen freiwillig ausziehen, obwohl eine echte Modernisierungsabsicht im Vordergrund vorgeschoben wird.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff ist kein feststehender Rechtsbegriff, beschreibt aber ein in der Praxis bekanntes und vom Gesetzgeber zunehmend adressiertes Problem, insbesondere in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Mechanismus und rechtlicher Rahmen:
- Grundsätzlich darf der Vermieter energetische oder sonstige wertsteigernde Modernisierungen nach § 555b BGB durchführen, muss diese aber rechtzeitig ankündigen (§ 555c BGB) und dem Mieter Gelegenheit zur Stellungnahme geben.
- Nach Abschluss der Maßnahme kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 BGB), begrenzt durch eine Kappungsgrenze von maximal 3 Euro/m² (bzw. 2 Euro/m² bei Ausgangsmieten unter 7 Euro/m²) innerhalb von sechs Jahren.
- Problematisch wird es, wenn Modernisierungsankündigungen überzogen, unklar oder einschüchternd formuliert sind, unnötig umfangreiche Maßnahmen vorgesehen werden oder die Ankündigung selbst schon Druck erzeugt, damit Mieter vorzeitig und ohne Not ausziehen – oft im Zusammenhang mit anschließender Luxussanierung und deutlich höherer Neuvermietung.
- Der Gesetzgeber hat auf dieses Phänomen reagiert: Die Härtefallregelung (§ 555d Abs. 2 BGB) erlaubt Mietern, eine Modernisierungsduldung wegen unzumutbarer wirtschaftlicher Härte abzulehnen. Zudem wurde die Modernisierungsumlage 2019 von 11 % auf 8 % gesenkt und die Kappungsgrenze eingeführt, um übermäßige Mieterhöhungen durch Modernisierung einzudämmen.
- Ein bewusst missbräuchliches Vorgehen kann zudem als Ordnungswidrigkeit (§ 5 WiStG – Mietpreisüberhöhung) oder in gravierenden Fällen als sittenwidriges Verhalten gewertet werden; auch Schadensersatzansprüche des Mieters wegen unnötiger Härte sind denkbar.
- Für Makler ist der Begriff vor allem bei der Beratung von Vermietern relevant: Eine seriöse Modernisierungsstrategie sollte transparent, rechtlich sauber angekündigt und in ihrem Umfang verhältnismäßig sein, um Reputationsrisiken und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt eine umfassende Luxussanierung mit Grundrissänderungen an, obwohl energetisch nur eine einfache Fassadendämmung nötig wäre. Mehrere Mieter ziehen aus Sorge vor der angekündigten Mieterhöhung und den Bauarbeiten vorzeitig aus. Ein Mieter beruft sich stattdessen erfolgreich auf die Härtefallregelung und bleibt wohnen.
Rechtsgrundlage
- § 555b, § 555c BGB – Voraussetzungen und Ankündigungspflichten für Modernisierungsmaßnahmen.
- § 555d BGB – Duldungspflicht des Mieters und Härtefalleinwand.
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung, Kappungsgrenze.
- § 5 WiStG – Ordnungswidrigkeit bei Mietpreisüberhöhung, relevant bei missbräuchlichen Praktiken.