Höhenfestsetzung

Gemeinden können im Bebauungsplan neben Art und Maß der baulichen Nutzung auch die Höhe baulicher Anlagen festsetzen. Üblich sind Angaben zur maximalen Firsthöhe, Traufhöhe, Gebäudehöhe oder Oberkante, jeweils bezogen auf einen klar definierten Bezugspunkt – etwa die Straßenoberkante, ein Höhenniveau über Normalhöhennull (NHN) oder die natürliche Geländeoberfläche. Ohne einen solchen Bezugspunkt wäre eine Höhenfestsetzung nicht vollziehbar, weshalb die BauNVO ausdrücklich verlangt, dass die erforderlichen Bezugspunkte bestimmt werden.

Höhenfestsetzungen dienen mehreren Zielen: Sie sichern ein einheitliches Ortsbild, verhindern Verschattung von Nachbargrundstücken, begrenzen die zulässige Geschosszahl faktisch mit und setzen städtebauliche Maßstäbe (z. B. traufständige Bebauung in historischen Ortskernen). Ist eine Höhe als zwingend festgesetzt, sind nur geringfügige Abweichungen zulässig; bei einer Festsetzung als Höchstmaß darf lediglich nicht überschritten werden, eine Unterschreitung bleibt möglich.

Für Bauherren und Makler ist die Höhenfestsetzung praxisrelevant, weil sie zusammen mit Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) das tatsächlich realisierbare Bauvolumen bestimmt – zwei Grundstücke mit gleicher GRZ/GFZ können durch unterschiedliche Höhenvorgaben ganz verschiedene Bebauungsmöglichkeiten bieten.

Ein Bebauungsplan setzt für ein Wohngebiet eine maximale Firsthöhe von 10 m über der festgelegten Straßenoberkante fest. Ein Bauherr, der ein Staffelgeschoss mit zusätzlichem Wohnraum plant, muss prüfen, ob die geplante Gebäudehöhe diese Grenze einhält – überschreitet der Entwurf die Vorgabe, ist eine Befreiung nach § 31 BauGB erforderlich oder die Planung muss angepasst werden.