Indexreihe
Auch: Preisindex Grundstücke · Umrechnungsindex
Eine Indexreihe ist eine amtliche Zeitreihe von Indexzahlen, mit der Kaufpreise oder Bodenrichtwerte von einem früheren Stichtag auf den aktuellen Wertermittlungsstichtag umgerechnet werden. Sie bildet ab, wie sich das allgemeine Preisniveau am Grundstücksmarkt seit dem Referenzzeitpunkt verändert hat.
Ausführliche Erklärung
Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung stammen naturgemäß aus unterschiedlichen Zeitpunkten. Damit sie im Vergleichswertverfahren sinnvoll herangezogen werden können, müssen sie rechnerisch auf den Bewertungsstichtag der aktuellen Immobilie angepasst werden. Genau dafür stellen die Gutachterausschüsse Indexreihen zur Verfügung: eine Abfolge von Indexwerten (Basisjahr = 100), die die Preisentwicklung eines bestimmten Teilmarkts über die Zeit abbildet.
Anwendung in der Praxis:
- Ein Kaufpreis aus dem Jahr 2022 mit Indexwert 100 wird auf den heutigen Stichtag mit Indexwert 112 umgerechnet, indem der historische Preis mit dem Verhältnis der Indexwerte (112/100) multipliziert wird.
- Indexreihen existieren getrennt nach Teilmärkten (z. B. unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Ein-/Zweifamilienhäuser) und regional unterschiedlich, da sich Preisentwicklungen je nach Lage und Objektart stark unterscheiden können.
- Neben der zeitlichen Anpassung von Vergleichspreisen dienen Indexreihen auch der Fortschreibung von Bodenrichtwerten zwischen zwei Hauptfeststellungsterminen.
- Alternative bzw. ergänzende Instrumente sind Umrechnungskoeffizienten (§ 19 ImmoWertV), die objektspezifische Abweichungen wie Grundstücksgröße oder Erschließungszustand berücksichtigen, während Indexreihen ausschließlich die zeitliche Marktentwicklung abbilden.
Für Makler sind Indexreihen wichtig, um Bewertungsgutachten und Kaufpreissammlungsauszüge korrekt einordnen zu können und um zu verstehen, warum ein "alter" Vergleichspreis nicht 1:1 auf ein heutiges Objekt übertragbar ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Reihenhaus wurde 2021 für 380.000 € verkauft, als der Indexwert für Reihenhäuser in dieser Gemeinde bei 100 lag. Zum aktuellen Bewertungsstichtag weist die Indexreihe des Gutachterausschusses einen Wert von 118 aus. Der indexangepasste Vergleichspreis beträgt somit 380.000 € × (118/100) = 448.400 €.
Rechtsgrundlage
- § 18 ImmoWertV – Regelt die Ableitung und Anwendung von Indexreihen zur Berücksichtigung von Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt.