Innenvollmacht (Makler)
Auch: interne Verhandlungsvollmacht
Die Innenvollmacht ist eine im Verhältnis zwischen Auftraggeber und Makler erteilte Befugnis, für den Auftraggeber bestimmte Handlungen vorzunehmen, etwa Verhandlungen zu führen, Preisvorstellungen zu kommunizieren oder Besichtigungen zu koordinieren – ohne dass der Makler dadurch zwingend rechtsverbindlich im Namen des Auftraggebers Verträge abschließen darf.
Ausführliche Erklärung
Der klassische Makler ist reiner Vermittler ohne Abschlussvollmacht: Er weist nach oder vermittelt, der eigentliche Vertragsschluss (z. B. der notarielle Kaufvertrag) bleibt Sache der Vertragsparteien selbst. In der Praxis benötigt der Makler jedoch oft eine gewisse Handlungsbefugnis, um seine Vermittlungstätigkeit sinnvoll ausüben zu können – dies wird über die Innenvollmacht geregelt.
Wichtige Abgrenzungen und Inhalte:
- Innenvollmacht vs. Abschlussvollmacht: Die Innenvollmacht berechtigt typischerweise nur zu vorbereitenden oder verhandlungsbegleitenden Handlungen (z. B. Entgegennahme von Kaufangeboten, Weitergabe von Verhandlungsspielräumen, Terminkoordination). Eine Abschlussvollmacht, die den Makler berechtigen würde, im Namen des Eigentümers einen bindenden Kaufvertrag abzuschließen, ist die Ausnahme und muss ausdrücklich und – bei Grundstücksgeschäften wegen § 311b BGB – notariell erteilt werden.
- Rechtsnatur: Die Innenvollmacht ist rechtlich eine Bevollmächtigung nach §§ 164 ff. BGB, die im Innenverhältnis (zwischen Auftraggeber und Makler) Wirkung entfaltet. Ob und in welchem Umfang der Makler damit auch im Außenverhältnis (gegenüber Dritten) als Vertreter auftreten darf, hängt von der konkreten Formulierung ab.
- Praktische Bedeutung: Ohne Innenvollmacht darf der Makler beispielsweise keine verbindlichen Preiszugeständnisse machen oder Zusatzvereinbarungen (Inventarübernahme, Übergabetermine) in Aussicht stellen – er müsste jede Abweichung vom Auftrag zunächst mit dem Eigentümer rückkoppeln. Eine klar definierte Innenvollmacht (z. B. "Verhandlungsspielraum bis 5 % unter Angebotspreis") beschleunigt den Verkaufsprozess erheblich.
- Haftungsrisiko: Überschreitet der Makler die ihm eingeräumte Innenvollmacht (z. B. durch eigenmächtige Zusagen gegenüber Käufern), haftet er dem Auftraggeber gegenüber aus dem Maklervertrag auf Schadensersatz; gegenüber dem Käufer kann eine Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB) entstehen, wenn er sich fälschlich als bevollmächtigt ausgegeben hat.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer erteilt seinem Makler die Innenvollmacht, Kaufpreisverhandlungen bis zu einem Nachlass von 5 % selbstständig zu führen. Meldet sich ein Kaufinteressent mit einem entsprechenden Angebot, kann der Makler dieses im Rahmen der Vollmacht eigenständig annehmen bzw. weiterverhandeln, ohne bei jedem Schritt Rücksprache mit dem Eigentümer halten zu müssen. Für den eigentlichen Notartermin bleibt jedoch der Eigentümer selbst zuständig.