Modernisierungsgrad

Ein Gebäude verliert mit zunehmendem Alter grundsätzlich an Wert (Alterswertminderung). Wurden jedoch wesentliche Bauteile modernisiert – etwa Dach, Fenster, Heizungsanlage, Sanitär- und Elektroinstallation oder die Fassadendämmung – verlängert sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gegenüber dem rein kalendarischen Alter. Dieser Zusammenhang wird in der Sachwertrichtlinie (Anlage 4 SW-RL) über ein Punktesystem, die sogenannten Modernisierungspunkte, operationalisiert.

Dabei werden acht modernisierungsrelevante Bauteilgruppen mit unterschiedlicher Höchstpunktzahl bewertet:

1. Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung (max. 4 Punkte)

2. Wärmedämmung der Außenwände (max. 4 Punkte)

3. Modernisierung der Fenster und Außentüren (max. 2 Punkte)

4. Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) (max. 2 Punkte)

5. Modernisierung der Heizungsanlage (max. 2 Punkte)

6. Modernisierung von Bädern (max. 2 Punkte)

7. Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen (max. 2 Punkte)

8. Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung (max. 2 Punkte)

Aus der Summe der erzielten Punkte (maximal 20 Punkte bei vollständiger Modernisierung aller Bereiche) ergibt sich der Modernisierungsgrad, der wiederum – je nach Gebäudealter – zu einer rechnerischen Verlängerung der Restnutzungsdauer führt. Die Sachwertrichtlinie gibt dafür folgende Anhaltspunkte vor:

• ≤ 1 Punkt: nicht modernisiert
• 4 Punkte: kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung
• 8 Punkte: mittlerer Modernisierungsgrad
• 13 Punkte: überwiegend modernisiert
• ≥ 18 Punkte: umfassend modernisiert

Für den Makler ist der Modernisierungsgrad ein zentrales Argument in der Wertkommunikation: Ein Objekt mit hohem Modernisierungsgrad rechtfertigt einen höheren Sachwert und eine geringere Alterswertminderung, auch wenn das ursprüngliche Baujahr weit zurückliegt. Bei der Objektaufnahme sollte der Makler daher systematisch erfragen und dokumentieren, welche Bauteile wann erneuert wurden (idealerweise mit Rechnungen/Nachweisen), da dies unmittelbar in Wertgutachten und die Verkaufsargumentation einfließt.

Ein 1975 errichtetes Einfamilienhaus wurde 2015 umfassend saniert: neues Dach mit Dämmung (4 Punkte), neue Außenwanddämmung (4 Punkte), neue Fenster (2 Punkte), neue Heizungsanlage (2 Punkte) sowie modernisierte Leitungssysteme (2 Punkte). Damit erreicht das Gebäude 14 von maximal 20 möglichen Modernisierungspunkten und gilt als überwiegend modernisiert. Der Gutachter setzt statt einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von rechnerisch nur noch 20 Jahren (bei unsaniertem Zustand) eine deutlich verlängerte Restnutzungsdauer an, was den Sachwert erheblich erhöht.