Nachfeststellung
Die Nachfeststellung ist die erstmalige Feststellung des Grundsteuerwerts (früher: Einheitswerts) für ein Grundstück, das bisher noch nicht bewertet war – etwa weil es neu entstanden ist (z. B. durch Teilung oder Neubau) oder erstmals der Grundsteuerpflicht unterliegt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Nachfeststellung vor allem bei der Vermittlung von Neubauten, Grundstücksteilungen und Umnutzungen relevant, weil sie den Beginn der Grundsteuerpflicht markiert und für Käufer wie Verkäufer Klarheit über künftige Belastungen schafft.
- Auslöser einer Nachfeststellung:
- Neubau eines Gebäudes auf bisher unbebautem Grund,
- Teilung eines Grundstücks in mehrere wirtschaftliche Einheiten,
- Erlöschen einer Steuerbefreiung (z. B. bei Umwandlung eines gemeinnützig genutzten Gebäudes in ein steuerpflichtiges Wohngebäude),
- erstmalige Erfassung eines bisher übersehenen Grundstücks.
- Abgrenzung zur Fortschreibung: Während die Fortschreibung eine bereits bestehende Feststellung an geänderte tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse anpasst (z. B. nach An- oder Umbau), betrifft die Nachfeststellung ein Grundstück, für das erstmals ein Wert festgestellt wird.
- Stichtag: Die Nachfeststellung erfolgt auf den 1. Januar des Jahres, das auf die Entstehung der wirtschaftlichen Einheit folgt (bzw. auf den 1. Januar des Jahres, in dem der Grund für die Feststellung eintritt).
- Bedeutung nach der Grundsteuerreform: Seit der Grundsteuerreform 2022 ff. wird auch für neu entstehende wirtschaftliche Einheiten der neue Grundsteuerwert nach dem jeweiligen Landesmodell (Bundesmodell oder Landesmodelle wie in Bayern, Baden-Württemberg u. a.) festgestellt – die Nachfeststellung folgt denselben Bewertungsregeln wie die Hauptfeststellung.
- Praxisrelevanz: Bei Neubauprojekten und Grundstücksteilungen sollten Makler Käufer darauf hinweisen, dass eine Nachfeststellung noch aussteht und der Grundsteuerbescheid erst nach Fertigstellung bzw. Teilung ergeht – dies betrifft insbesondere die Kalkulation der laufenden Nebenkosten.
Beispiel aus der Praxis
Auf einem bisher unbebauten Grundstück wird ein Einfamilienhaus fertiggestellt. Das Finanzamt führt zum 1. Januar des Folgejahres eine Nachfeststellung durch und setzt erstmals einen Grundsteuerwert für die neu entstandene wirtschaftliche Einheit "bebautes Grundstück" fest, auf dessen Basis die Gemeinde anschließend die Grundsteuer festsetzt.
Rechtsgrundlage
§ 223 BewG – Nachfeststellung bei erstmaliger Feststellung einer wirtschaftlichen Einheit; § 219 BewG – allgemeine Regelungen zur gesonderten Feststellung von Grundsteuerwerten. Ergänzend die jeweiligen Landesgrundsteuergesetze im Rahmen der Grundsteuerreform.