Nachfinanzierung
Auch: Finanzierungslückenschließung · Nachfinanzierungsbedarf · Zusatzfinanzierung
Nachfinanzierung bezeichnet die zusätzliche Kreditaufnahme, wenn die geplante Bau- oder Immobilienfinanzierung nicht ausreicht, um alle Kosten zu decken. Sie wird meist notwendig, wenn während der Bauphase Mehrkosten entstehen, die im ursprünglichen Finanzierungsplan nicht berücksichtigt waren.
Ausführliche Erklärung
Der Nachfinanzierungsbedarf ist eines der häufigsten Praxisprobleme bei Bauvorhaben und für Makler relevant, wenn sie Bauträgerobjekte vermitteln oder Bauherren zur Finanzierbarkeit beraten.
Wesentliche Punkte:
- Typische Ursachen: Baukostensteigerungen durch Materialpreise, nachträgliche Sonderwünsche, Baugrundrisiken (z. B. schlechter Baugrund, notwendige Gründungsmaßnahmen), Handwerkerinsolvenzen mit Mängelbeseitigungskosten, oder schlicht eine zu knapp kalkulierte Ausgangsfinanzierung.
- Kondition der Nachfinanzierung: Da der Beleihungsauslauf durch die Mehrkosten oft die ursprüngliche Grenze überschreitet, ist die Nachfinanzierung häufig teurer verzinst als die Erstfinanzierung – Banken bepreisen den höheren Beleihungsauslauf mit einem Risikoaufschlag.
- Beleihungsgrenze: Reicht der vorhandene Beleihungsspielraum nicht aus, muss zusätzliches Eigenkapital eingebracht oder eine nachrangige Finanzierung (z. B. Nachrangdarlehen, Bausparsofortdarlehen) aufgenommen werden.
- Kreditwürdigkeitsprüfung: Seit Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist auch für eine Nachfinanzierung eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB erforderlich – die Bank darf nicht "automatisch" nachschießen.
- Vermeidungsstrategie in der Beratung: Erfahrene Finanzierungsberater kalkulieren einen Kostenpuffer (üblich sind 5–10 % der Bausumme) sowie eine Reserve für Baunebenkosten, um Nachfinanzierungen zu vermeiden. Für Makler ist dies ein wichtiger Beratungshinweis gegenüber Bauherren, um Zahlungsschwierigkeiten während der Bauphase vorzubeugen.
- Auswirkung auf Zeitplan: Die Verhandlung und Bewilligung einer Nachfinanzierung kann Wochen dauern und den Baufortschritt verzögern, was bei der Projektsteuerung zu berücksichtigen ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauherr hatte für sein Einfamilienhaus 450.000 Euro Baukosten kalkuliert und entsprechend finanziert. Durch gestiegene Materialpreise und einen notwendigen Bodenaustausch entstehen tatsächlich Mehrkosten von 35.000 Euro. Da sein Eigenkapital bereits vollständig eingesetzt ist, beantragt er bei seiner Bank eine Nachfinanzierung über den fehlenden Betrag – zu einem etwas höheren Zinssatz als die ursprüngliche Finanzierung.
Rechtsgrundlage
- § 491 BGB – Allgemeine Vorschriften zum Verbraucherdarlehensvertrag, gelten auch für Nachfinanzierungen.
- § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung vor Abschluss eines (auch zusätzlichen) Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags.
- Keine eigenständige gesetzliche Regelung der "Nachfinanzierung" als solcher; sie folgt den allgemeinen Regeln des Darlehensrechts.