Nebenvereinbarung
Auch: Nebenabrede · Schwarzgeldabrede
Eine Nebenvereinbarung ist eine Abrede zwischen den Vertragsparteien eines Grundstückskaufs, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wird. Da der gesamte materielle Inhalt eines Grundstücksgeschäfts der notariellen Beurkundungspflicht unterliegt, ist eine solche Nebenabrede grundsätzlich formnichtig – und kann im schlimmsten Fall den gesamten Kaufvertrag unwirksam machen.
Ausführliche Erklärung
Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift erstreckt sich auf den gesamten materiellen Vertragsinhalt, nicht nur auf die Kernpflichten. Wird also außerhalb der Urkunde zusätzlich etwas vereinbart, das inhaltlich zum Grundstücksgeschäft gehört, ist diese Nebenabrede formnichtig (§ 125 BGB).
Praxisrelevante Fallgruppen für Makler:
- Schwarzgeldabreden: Die häufigste und riskanteste Form – ein Teil des Kaufpreises wird "unter der Hand" ohne Beurkundung vereinbart, um Notar- und Grundbuchkosten oder Grunderwerbsteuer auf den vollen Preis zu sparen. Diese Abrede ist nicht nur zivilrechtlich nichtig, sondern kann auch strafrechtlich als Steuerhinterziehung relevant werden.
- Mündliche Zusatzabsprachen zu Inventar, Reparaturen oder Fristen: Auch scheinbar harmlose Nebenabsprachen (z. B. "der Verkäufer streicht noch die Fassade") können formbedürftig sein, wenn sie eng mit dem Grundstücksgeschäft verknüpft sind.
- Heilung durch Vollzug: Nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wird ein formnichtiger Grundstücksvertrag durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt – die Nebenabrede selbst bleibt davon aber regelmäßig unberührt und bleibt unwirksam, wenn sie nicht Teil der beurkundeten Erklärung war.
- Scheingeschäft: Wird im Notarvertrag ein niedrigerer als der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis beurkundet, weil der Differenzbetrag über eine Nebenvereinbarung "schwarz" gezahlt werden soll, liegt zudem ein Scheingeschäft nach § 117 BGB vor – der beurkundete (niedrigere) Preis ist nichtig, der tatsächlich gewollte (höhere) Preis mangels Beurkundung ebenfalls formunwirksam. Im schlimmsten Fall ist der gesamte Kaufvertrag nichtig.
Für den Makler folgt daraus eine klare Handlungsanweisung: Sämtliche preis- oder leistungsrelevanten Absprachen müssen dem Notar mitgeteilt und in die Urkunde aufgenommen werden. Kenntnis von Schwarzgeldabreden kann für den Makler zudem den Provisionsanspruch gefährden und berufsrechtliche sowie strafrechtliche Risiken (Beihilfe zur Steuerhinterziehung) begründen.
Beispiel aus der Praxis
Käufer und Verkäufer vereinbaren mündlich, dass zusätzlich zum beurkundeten Kaufpreis von 400.000 Euro weitere 20.000 Euro "schwarz" für die mitverkaufte Einbauküche gezahlt werden. Diese Nebenvereinbarung ist formnichtig; da zugleich der beurkundete Kaufpreis nicht dem tatsächlich gewollten Preis entspricht, liegt ein Scheingeschäft vor, das im Streitfall die Wirksamkeit des gesamten Kaufvertrags gefährden kann.
Rechtsgrundlage
- § 311b BGB – Beurkundungspflicht für den gesamten materiellen Inhalt eines Grundstücksgeschäfts.
- § 125 BGB – Nichtigkeit formwidriger Rechtsgeschäfte.
- § 117 BGB – Nichtigkeit von Scheingeschäften.