Notverwaltung
Auch: gerichtliche Notverwalterbestellung
Notverwaltung bezeichnet den Zustand und das gerichtliche Verfahren, in dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft ohne bestellten Verwalter dasteht und deshalb auf Antrag eines Eigentümers vom zuständigen Amtsgericht vorübergehend ein Verwalter (Notverwalter) eingesetzt wird, um die notwendigsten Verwaltungsaufgaben sicherzustellen.
Ausführliche Erklärung
Seit der WEG-Reform 2020 besteht keine gesetzliche Pflicht mehr, überhaupt einen Verwalter zu bestellen – kleine Gemeinschaften können sich auch selbst verwalten. Fehlt jedoch faktisch jede organisierte Verwaltung und ist dadurch die ordnungsmäßige Verwaltung der Gemeinschaft gefährdet (keine Beschlussfassung möglich, keine laufenden Zahlungen, dringende Instandhaltungsmaßnahmen bleiben liegen), kann die Notverwaltung als Notlösung greifen:
- Auslösende Situationen: Fristlose Kündigung des bisherigen Verwalters ohne Neubestellung, zerstrittene Gemeinschaften, in denen keine Mehrheit für eine Verwalterbestellung zustande kommt, oder kleine Gemeinschaften ohne funktionierende Selbstverwaltungsstruktur.
- Subsidiarität: Die gerichtliche Bestellung ist als "ultima ratio" gedacht. Zunächst müssen interne Möglichkeiten ausgeschöpft werden – insbesondere sollte die Bestellung eines Verwalters zunächst per Beschluss versucht werden (Vorbefassungsgebot), bevor das Gericht angerufen wird.
- Antragsberechtigung: Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG), der die Verwalterbestellung umfasst. Kommt die erforderliche Bestellung nicht zustande, kann er dies im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) gerichtlich durchsetzen; das Gericht fasst den Bestellungsbeschluss dann selbst.
- Befristung: Die gerichtliche Bestellung erfolgt regelmäßig nur für einen begrenzten Übergangszeitraum, um der Gemeinschaft Zeit zu geben, selbst eine dauerhafte Lösung zu finden.
- Umfang der Befugnisse: Der eingesetzte Notverwalter hat dieselben gesetzlichen Rechte und Pflichten wie ein regulär bestellter Verwalter (§§ 9b, 27 WEG), handelt jedoch typischerweise zurückhaltend und beschränkt auf das dringend Erforderliche.
Für den Makler ist die Notverwaltung ein wichtiges Warnsignal bei der Objektprüfung: Läuft ein Objekt in Notverwaltung oder war dies kürzlich der Fall, deutet das häufig auf tiefergehende Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft, einen Instandhaltungsstau oder unklare Finanzverhältnisse hin – Punkte, die vor einem Kauf transparent gemacht werden sollten.
Beispiel aus der Praxis
In einer kleinen Anlage mit fünf Einheiten zerstreiten sich die Eigentümer so nachhaltig, dass keine Versammlung mehr beschlussfähig zustande kommt und der bisherige Verwalter fristlos kündigt. Ein Eigentümer beantragt beim Amtsgericht die Bestellung eines Notverwalters, um dringende Reparaturen am Dach zu veranlassen und die laufende Hausgeldverwaltung sicherzustellen, bis die Gemeinschaft sich auf einen regulären Verwalter einigen kann.
Rechtsgrundlage
- § 18 Abs. 2 WEG – Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung, der auch die Bestellung eines Verwalters umfasst.
- § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG – Beschlussersetzungsklage: Kommt der erforderliche Bestellungsbeschluss nicht zustande, kann das Gericht auf Klage eines Eigentümers den Beschluss selbst fassen (Grundlage der gerichtlichen Notverwalterbestellung seit der WEG-Reform 2020, die den früheren § 26 Abs. 3 WEG a. F. abgelöst hat).