Objektspezifische Anpassung (Ertragswert)
Auch: sonstige wertbeeinflussende Umstände · objektspezifische Grundstücksmerkmale
Die objektspezifische Anpassung ist ein gesondert zu berücksichtigender Zu- oder Abschlag im Ertragswertverfahren, mit dem besondere Eigenschaften eines Grundstücks erfasst werden, die sich weder im Rohertrag noch im Liegenschaftszinssatz oder in der Restnutzungsdauer widerspiegeln.
Ausführliche Erklärung
Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV bildet den Wert einer Immobilie primär über Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ab. Es gibt jedoch Objekteigenschaften, die durch diese Standardparameter nicht ausreichend erfasst werden. Für solche Fälle sieht die ImmoWertV die gesonderte Berücksichtigung "sonstiger wertbeeinflussender Umstände" bzw. objektspezifischer Grundstücksmerkmale vor.
Praxisrelevante Anlässe für eine objektspezifische Anpassung:
- Überdurchschnittlicher oder unterdurchschnittlicher Erhaltungszustand: Wenn der bauliche Zustand deutlich vom für die Restnutzungsdauer unterstellten Regelfall abweicht (z. B. außergewöhnlicher Sanierungsstau, der nicht bereits über eine verkürzte Restnutzungsdauer abgebildet wurde).
- Baumängel und Bauschäden: Konkrete, bezifferbare Mängel, die gesondert in Abzug zu bringen sind.
- Grundstücksbelastungen: Dienstbarkeiten, Reallasten, Wegerechte oder ähnliche im Grundbuch eingetragene Rechte, die den Ertrag oder die Verwertbarkeit mindern (vgl. Reallast).
- Wirtschaftliche Überalterung: Wenn ein Gebäude technisch noch nutzbar, aber am Markt nicht mehr zeitgemäß vermietbar ist (z. B. veraltete Grundrisse, fehlende Barrierefreiheit).
- Freilegungs- oder Abbruchkosten: Wenn absehbar ist, dass ein Gebäude in überschaubarer Zeit abgerissen werden muss.
Der Abschlag oder Zuschlag wird nach pflichtgemäßem Ermessen des Gutachters geschätzt und im Gutachten gesondert begründet und ausgewiesen. Für den Makler ist wichtig zu wissen, dass diese Anpassung der letzte Rechenschritt vor der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts ist – vergleichbar der Position "Sonderwerteinflüsse" im Sachwertverfahren.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude wird nach dem Ertragswertverfahren mit einem vorläufigen Ertragswert von 3.200.000 Euro ermittelt. Der Gutachter stellt jedoch fest, dass ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks eine Erweiterung der Parkflächen dauerhaft verhindert. Er berücksichtigt dies mit einem objektspezifischen Abschlag von 80.000 Euro, sodass sich ein Ertragswert von 3.120.000 Euro ergibt.
Rechtsgrundlage
- § 8 Abs. 3 ImmoWertV – Grundnorm zur Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, die noch nicht in andere Wertermittlungsparameter eingeflossen sind.
- § 27 Abs. 4 ImmoWertV – Regelung zum Ertragswertverfahren, wonach sich der Ertragswert aus dem marktangepassten vorläufigen Ertragswert und der Berücksichtigung vorhandener besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale ergibt (letzter Rechenschritt).