Objektspezifische Grundstücksmerkmale
Auch: OGM
Objektspezifische Grundstücksmerkmale sind die individuellen, wertrelevanten Eigenschaften eines bestimmten Grundstücks – zum Beispiel Lage, Zuschnitt, Erschließungszustand oder Bodenbeschaffenheit. Sie bilden die Grundlage dafür, den allgemeinen Wertansatz (etwa den Bodenrichtwert) auf das konkrete Bewertungsobjekt anzupassen.
Ausführliche Erklärung
Jede Wertermittlung beginnt mit allgemeinen, durchschnittlichen Ausgangsgrößen – etwa dem Bodenrichtwert einer Zone oder Vergleichspreisen ähnlicher Objekte. Diese Ausgangsgrößen spiegeln aber nur ein "typisches" Grundstück wider. Damit der ermittelte Wert zum tatsächlichen Bewertungsobjekt passt, muss der Sachverständige die objektspezifischen Grundstücksmerkmale erfassen und in die Bewertung einbeziehen.
Zu den klassischen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zählen:
- Grundstücksgröße und -zuschnitt (regelmäßig, schmal, Hanglage)
- Erschließungszustand (voll erschlossen, teilerschlossen, unerschlossen)
- Art und Maß der zulässigen Nutzung nach Planungsrecht (GRZ, GFZ, Geschossigkeit)
- Bodenbeschaffenheit und Grundwasserverhältnisse
- Lage innerhalb der Zone (Ecklage, Erschließungsstraße, Immissionsbelastung)
- Erschließungs- und Grunddienstbarkeiten, die üblich und im Bodenrichtwert bereits mitberücksichtigt sind
Für die Maklerpraxis ist die Abgrenzung zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) entscheidend: "Normale" objektspezifische Merkmale werden durch übliche Anpassungsfaktoren (z. B. Umrechnungskoeffizienten der Bodenrichtwertkarte) erfasst, während besondere Merkmale – etwa Altlasten oder eine erhebliche wirtschaftliche Über-/Unterausnutzung – als gesonderter Zu- oder Abschlag außerhalb des Regelverfahrens berücksichtigt werden müssen. Makler sollten bei der Objektaufnahme systematisch alle Grundstücksmerkmale dokumentieren, da sie die Grundlage jeder Preisempfehlung und jedes Wertgutachtens bilden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bodenrichtwert von 400 Euro/m² gilt für ein "typisches" Grundstück mit Regelzuschnitt. Das zu bewertende Grundstück ist jedoch deutlich schmaler geschnitten und liegt an einer stark befahrenen Straße. Diese objektspezifischen Grundstücksmerkmale führen im Vergleich zum reinen Bodenrichtwert zu einem Abschlag beim ermittelten Bodenwert.
Rechtsgrundlage
- § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – regelt die Berücksichtigung wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale, unterscheidet zwischen allgemeinen und besonderen objektspezifischen Merkmalen.