Provisionsteilung (Kauf)
Auch: Provisionsteilung beim Immobilienkauf · Halbteilungsgrundsatz Kauf
Anders als bei der Vermietung, wo seit 2015 klar der Auftraggeber des Maklers zahlt (Bestellerprinzip), gibt es beim Immobilienkauf kein reines Bestellerprinzip. Stattdessen gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine Teilungsregel: Wird der Makler für beide Seiten tätig oder soll der Käufer einen Teil der vom Verkäufer geschuldeten Provision übernehmen, darf im Ergebnis höchstens die Hälfte auf den Käufer entfallen.
Ausführliche Erklärung
Die Regelung reagiert auf die Besonderheit des Immobilienkaufs: Der Makler wird in aller Regel vom Verkäufer beauftragt, das Objekt zu vermarkten, während historisch häufig der Käufer die gesamte oder überwiegende Provision zahlen musste, obwohl er den Makler gar nicht beauftragt hatte. Der Gesetzgeber hat dies mit dem "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" korrigiert, ohne ein reines Bestellerprinzip wie bei der Miete einzuführen.
Zwei Konstellationen sind zu unterscheiden:
- Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Wird derselbe Makler sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig, darf er sich nur dann von beiden Seiten Provision versprechen lassen, wenn beide in gleicher Höhe verpflichtet werden. Verzichtet er gegenüber einer Partei auf Provision, kann er auch von der anderen keine verlangen.
- Einseitige Beauftragung mit Kostenumlage (§ 656d BGB): Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, die den Käufer zur Zahlung oder Erstattung verpflichtet, nur wirksam, wenn der Verkäufer selbst mindestens in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet bleibt. Der Erstattungsanspruch gegen den Käufer wird zudem erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
Beide Vorschriften sind zwingendes Recht und können nicht zulasten des Käufers abbedungen werden; verstoßende Vereinbarungen sind nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Für Makler bedeutet dies in der Praxis meist ein Modell aus Innenprovision (verkäuferseitig eingepreist) plus höchstens hälftiger, offen ausgewiesener Käuferprovision – oder eine reine Verkäufercourtage ohne jede Käuferbeteiligung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt ein Einfamilienhaus im Alleinauftrag der Verkäuferin zu einer Gesamtprovision von 7,14 % (inkl. USt.) und tritt gegenüber dem Käufer nicht als dessen eigener Auftragnehmer auf. Nach § 656d BGB darf er höchstens 3,57 % vom Käufer verlangen – und erst, nachdem die Verkäuferin ihren Anteil von 3,57 % nachweislich gezahlt hat.
Rechtsgrundlage
- § 656c BGB – Gleich hohe Provisionspflicht beider Parteien bei Doppeltätigkeit des Maklers.
- § 656d BGB – Grenzen und Fälligkeitsvoraussetzungen der Kostenumlage bei einseitiger Beauftragung.