Schwellenwert (GwG)
Auch: GwG-Bagatellgrenze · Nettokaltmiete-Schwelle
Der Schwellenwert nach § 10 Abs. 6 GwG legt fest, dass Immobilienmakler bei der Vermittlung von Kaufverträgen unabhängig vom Transaktionswert stets die allgemeinen Sorgfaltspflichten erfüllen müssen, bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen jedoch nur, wenn die monatliche Nettokaltmiete oder -pacht mindestens 10.000 Euro beträgt.
Ausführliche Erklärung
§ 10 Abs. 6 GwG unterscheidet für Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG (Immobilienmakler) ausdrücklich zwei Fallgruppen:
1. Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien: Hier bestehen die allgemeinen Sorgfaltspflichten (Identifizierung, Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten, kontinuierliche Überwachung) bei jeder Transaktion – unabhängig vom Kaufpreis. Ein Schwellenwert existiert hier nicht.
2. Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen: Hier greifen die Sorgfaltspflichten erst, wenn die monatliche Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht mindestens 10.000 Euro beträgt. Unterhalb dieser Schwelle ist der Makler zwar weiterhin Verpflichteter nach dem GwG, muss aber für die konkrete Vermietungstransaktion keine Identifizierung und keine kontinuierliche Überwachung durchführen.
Der Schwellenwert wurde eingeführt, weil die ganz überwiegende Zahl privater Wohnraumvermietungen kein relevantes Geldwäscherisiko aufweist, während hochpreisige Gewerbe- und Luxusmieten (etwa in gefragten Innenstadtlagen) durchaus als Vehikel für Geldwäsche in Betracht kommen können. Auf die Meldepflicht bei tatsächlichem Geldwäscheverdacht (§ 43 GwG) hat der Schwellenwert keinen Einfluss: Auch bei einer Vermietung unterhalb der 10.000-Euro-Grenze muss der Makler eine Verdachtsmeldung abgeben, wenn ihm konkrete Anhaltspunkte für Geldwäsche bekannt werden.
Für die Praxis bedeutet dies: Bei jedem Verkaufsauftrag ist die volle GwG-Prüfung Pflicht, bei Vermietungsaufträgen lohnt sich zu Beginn ein kurzer Check der zu erwartenden Nettokaltmiete, um den Umfang der erforderlichen Prüfungen richtig einzuschätzen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt die Vermietung eines Loftbüros in bester Innenstadtlage mit einer Nettokaltmiete von 12.000 Euro monatlich. Da der Schwellenwert von 10.000 Euro überschritten ist, muss er Mieter und Vermieter identifizieren und die Geschäftsbeziehung laufend überwachen – anders als bei der Vermietung einer normalen Wohnung für 900 Euro Kaltmiete, bei der keine GwG-Sorgfaltspflichten für diese konkrete Transaktion bestehen.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 6 GwG – Anwendung der allgemeinen Sorgfaltspflichten bei Kaufverträgen ohne Schwelle, bei Miet-/Pachtverträgen ab 10.000 Euro monatlicher Nettokaltmiete/-pacht.
- § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG – Einordnung des Immobilienmaklers als Verpflichteter.