Verpflichteter nach GwG
Auch: Geldwäschepflichten Makler · GwG-Verpflichteter
Immobilienmakler zählen nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 des Geldwäschegesetzes (GwG) zu den "Verpflichteten" und müssen deshalb ein Bündel gesetzlicher Sorgfalts-, Dokumentations- und Meldepflichten zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung erfüllen. Dies betrifft praktisch jede Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags über Immobilien.
Ausführliche Erklärung
Der Status als Verpflichteter nach GwG ist eine der einschneidendsten regulatorischen Pflichten im modernen Maklergeschäft und wurde in den letzten Jahren durch mehrere Gesetzesnovellen und die EU-Geldwäscherichtlinien deutlich verschärft.
- Anwendungsbereich: Nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG gelten Immobilienmakler generell als Verpflichtete – unabhängig davon, ob sie Kauf-, Verkaufs- oder Mietverträge vermitteln. Die allgemeinen Sorgfaltspflichten nach § 10 GwG müssen sie jedoch nach § 10 Abs. 6 GwG bei der Vermittlung von Kaufverträgen stets, bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen dagegen erst ab einer monatlichen Nettokaltmiete bzw. -pacht von mindestens 10.000 Euro erfüllen.
- Allgemeine Sorgfaltspflichten (§ 10 GwG): Dazu zählen die Identifizierung der Vertragsparteien (Ausweiskopie, Legitimationsprüfung), die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten bei juristischen Personen (siehe Transparenzregistereinsichtnahme), die Einholung von Informationen über Zweck und Art der Geschäftsbeziehung sowie die kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung.
- Risikobasierter Ansatz: Makler müssen eine eigene Risikoanalyse erstellen (§ 5 GwG) und je nach Risikoeinstufung vereinfachte oder verstärkte Sorgfaltspflichten anwenden, etwa bei politisch exponierten Personen (PEP), Hochrisikostaaten oder ungewöhnlichen Transaktionsmustern.
- Meldepflicht: Bei Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung besteht eine unverzügliche Meldepflicht an die Financial Intelligence Unit (FIU) über das goAML-Portal (§ 43 GwG), unabhängig vom Wert der Transaktion.
- Organisatorische Pflichten: Größere Maklerbüros müssen ggf. einen Geldwäschebeauftragten bestellen (siehe Geldwäschebeauftragter), Mitarbeiter schulen und interne Sicherungsmaßnahmen einrichten.
- Sanktionen: Verstöße gegen die GwG-Pflichten können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu mehreren Millionen Euro geahndet werden; die Aufsicht führen die jeweiligen Landesbehörden (meist die Gewerbeaufsichtsämter).
- Praxisrelevanz: Für jeden Immobilienmakler in Deutschland gehört die GwG-Compliance heute zum Kerngeschäft – von der Identitätsprüfung bei der ersten Objektbesichtigung bis zur revisionssicheren Aufbewahrung der GwG-Akte über mindestens fünf Jahre.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt den Verkauf eines Mehrfamilienhauses an eine ausländische Investorengruppe. Als Verpflichteter nach GwG muss er vor Vertragsabschluss die Identität der Käufer prüfen, den wirtschaftlich Berechtigten über das Transparenzregister ermitteln und die Herkunft der Kaufmittel plausibilisieren, bevor er die Vermittlung fortsetzt.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG – Einordnung des Immobilienmaklers als Verpflichteter.
- § 10 GwG – Allgemeine Sorgfaltspflichten (Identifizierung, wirtschaftlich Berechtigter, Geschäftszweck, Überwachung).
- § 43 GwG – Verdachtsmeldepflicht gegenüber der FIU.