Transparenzregistereinsichtnahme
Auch: Einsicht ins Transparenzregister · Transparenzregisterabfrage
Die Transparenzregistereinsichtnahme bezeichnet die Pflicht des Immobilienmaklers, im Rahmen seiner geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten das Transparenzregister einzusehen, wenn eine Vertragspartei eine juristische Person, eine Personengesellschaft oder eine vergleichbare Rechtsform ist. Ziel ist es, den wirtschaftlich Berechtigten hinter der Gesellschaft zu identifizieren.
Ausführliche Erklärung
Als Verpflichteter nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG muss der Makler bei Erfüllung seiner allgemeinen Sorgfaltspflichten (§ 10 GwG) auch die Eigentums- und Kontrollstruktur von Vertragsparteien prüfen, die keine natürlichen Personen sind.
- Wann Pflicht besteht: Sobald Käufer, Verkäufer, Mieter oder Vermieter eine GmbH, AG, KG, Stiftung oder ähnliche Struktur ist, muss der Makler den wirtschaftlich Berechtigten (natürliche Person mit mehr als 25 % Kapital-/Stimmrechtsanteil oder vergleichbarer Kontrolle) ermitteln.
- Zugriffsrecht des Maklers: Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GwG dürfen auch Immobilienmakler als Verpflichtete (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG) Einsicht in das Transparenzregister nehmen, sofern sie dies zur Erfüllung ihrer Sorgfaltspflichten benötigen. Der Zugriff erfolgt online über das vom Bundesanzeiger Verlag betriebene Portal.
- Dokumentationspflicht: Der Ausdruck oder Abruf aus dem Transparenzregister ist als Nachweis der durchgeführten Prüfung in der GwG-Akte des Vorgangs zu dokumentieren und aufzubewahren (§ 8 GwG).
- Unstimmigkeiten melden: Weicht die im Register eingetragene Angabe von den tatsächlichen Erkenntnissen des Maklers ab (z. B. andere Beteiligungsverhältnisse laut Handelsregister), besteht eine Pflicht zur Unstimmigkeitsmeldung an die registerführende Stelle (§ 23a GwG).
- Fiktiver wirtschaftlich Berechtigter: Lässt sich trotz angemessener Bemühungen kein wirtschaftlich Berechtigter feststellen, gelten ersatzweise die gesetzlichen Vertreter oder geschäftsführenden Gesellschafter als wirtschaftlich Berechtigte (siehe Fiktiver wirtschaftlich Berechtigter).
- Praxisrelevanz: Gerade bei Gewerbeimmobilientransaktionen mit Projektgesellschaften oder ausländischen Kapitalgesellschaften ist die Transparenzregistereinsichtnahme ein zentraler, oft unterschätzter Baustein der Maklercompliance – ihr Fehlen kann als Ordnungswidrigkeit sanktioniert werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine GmbH kauft über einen Makler ein Mehrfamilienhaus. Der Makler ruft vor Abschluss der Vermittlung das Transparenzregister ab, stellt fest, dass eine Geschäftsführerin mit 30 % Geschäftsanteil wirtschaftlich Berechtigte ist, und dokumentiert den Registerauszug in der GwG-Akte des Vorgangs.
Rechtsgrundlage
- § 11 Abs. 5, § 12 GwG – Pflicht zur Feststellung der Eigentums- und Kontrollstruktur sowie des wirtschaftlich Berechtigten.
- § 23 GwG – Einsichtsrecht der Verpflichteten (u. a. Immobilienmakler) in das Transparenzregister.
- § 23a GwG – Pflicht zur Meldung von Unstimmigkeiten gegenüber der registerführenden Stelle.