Sonstiges Vorhaben
Auch: §35 Abs.2 BauGB · nicht privilegiertes Vorhaben
Als "sonstiges Vorhaben" bezeichnet das Baugesetzbuch alle Bauvorhaben im Außenbereich, die nicht zu den ausdrücklich privilegierten Nutzungen (z. B. land- und forstwirtschaftliche Betriebe, ortsgebundene gewerbliche Betriebe) gehören. Sie sind nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist – in der Praxis eine hohe Hürde.
Ausführliche Erklärung
Der Außenbereich (§ 35 BauGB) soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden, um Natur, Landschaft und landwirtschaftliche Nutzung zu schützen. § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert bestimmte Vorhaben, die typischerweise auf einen Standort im Außenbereich angewiesen sind: land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Vorhaben der öffentlichen Versorgung, ortsgebundene gewerbliche Betriebe, Windenergie- und Photovoltaikanlagen unter bestimmten Voraussetzungen usw.
Alle übrigen Bauvorhaben – etwa ein normales Einfamilienhaus ohne landwirtschaftlichen Bezug, ein Gewerbebetrieb ohne Standortbindung an den Außenbereich, oder Freizeit-/Wochenendhäuser – fallen unter § 35 Abs. 2 BauGB als "sonstige Vorhaben". Sie können im Einzelfall zugelassen werden, aber nur wenn:
1. öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden (§ 35 Abs. 3 BauGB nennt einen nicht abschließenden Katalog: Widerspruch zum Flächennutzungsplan, Splittersiedlung, Verunstaltung des Landschaftsbilds, Gefährdung des Naturschutzes, Beeinträchtigung der Wasserwirtschaft usw.) und
2. die Erschließung gesichert ist (Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom).
In der Praxis werden sonstige Vorhaben im Außenbereich selten genehmigt – die Baugenehmigungsbehörde prüft sehr streng, insbesondere im Hinblick auf die Vermeidung einer "Splittersiedlung" (unerwünschte Zersiedlung).
Praxisrelevanz für Makler:
- Grundstücke im Außenbereich sind für Wohnbebauung faktisch nur eingeschränkt vermarktbar, sofern kein Bestandsschutz oder Privilegierungstatbestand vorliegt.
- Bestandsgebäude im Außenbereich (z. B. ehemalige landwirtschaftliche Hofstellen) genießen oft Bestandsschutz, eine Nutzungsänderung (z. B. zu reinem Wohnen ohne Landwirtschaftsbezug) ist aber genehmigungspflichtig und keineswegs automatisch zulässig.
- Käufer, die im Außenbereich neu bauen wollen ("Traumhaus im Grünen"), sollten frühzeitig über die restriktive Genehmigungspraxis aufgeklärt werden.
- Erweiterungen oder Ersatzbauten bestehender sonstiger Vorhaben können unter erleichterten Voraussetzungen zulässig sein (§ 35 Abs. 4 BauGB, sog. Erleichterungstatbestände, z. B. für Wohngebäude, die vor 20 Jahren zulässigerweise errichtet wurden).
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauherr möchte auf einer Wiese am Ortsrand, außerhalb jedes Bebauungsplans und im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen, ein freistehendes Einfamilienhaus errichten. Da er keinen landwirtschaftlichen Betrieb führt, handelt es sich um ein "sonstiges Vorhaben". Die Bauaufsichtsbehörde lehnt den Antrag ab, weil das Vorhaben dem Flächennutzungsplan widerspricht und eine unerwünschte Splittersiedlung begründen würde.
Rechtsgrundlage
- § 35 Abs. 2 BauGB – Zulässigkeit sonstiger Vorhaben im Außenbereich unter der Bedingung, dass öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden.
- § 35 Abs. 3 BauGB – Nicht abschließender Katalog öffentlicher Belange, die einem Vorhaben entgegenstehen können.
- § 35 Abs. 4 BauGB – Erleichterungen für bestimmte Bestandsvorhaben (Nutzungsänderung, Erweiterung, Ersatzbau).