Standortfaktoren
Auch: Lagefaktoren · Standortqualität
Standortfaktoren sind alle Eigenschaften eines Ortes – von der Verkehrsanbindung bis zur Nachbarschaftsstruktur –, die beeinflussen, wie attraktiv, nutzbar und wertstabil eine dort gelegene Immobilie ist. Sie bilden neben den Objekteigenschaften die zweite tragende Säule jeder Wertermittlung.
Ausführliche Erklärung
In der Immobilienbewertung wird traditionell zwischen Makrolage (Region, Stadt, Wirtschaftskraft, demografische Entwicklung) und Mikrolage (unmittelbares Umfeld: Straße, Nachbarschaft, Nahversorgung, Lärmbelastung) unterschieden. Standortfaktoren lassen sich grob in zwei Gruppen einteilen:
- Harte Standortfaktoren: objektiv messbare Größen wie Verkehrsanbindung (ÖPNV, Autobahnanschluss), Entfernung zu Arbeitsplätzen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Infrastrukturqualität, Grundstückszuschnitt, Erschließungszustand und Bodenrichtwertniveau.
- Weiche Standortfaktoren: schwerer quantifizierbare, aber preisrelevante Merkmale wie Wohnumfeld, Sozialstruktur des Viertels, Image der Lage, Aussicht, Ruhe, Grünflächenanteil und wahrgenommene Sicherheit.
Standortfaktoren fließen in praktisch jedes Bewertungsverfahren ein: Beim Vergleichswertverfahren bestimmen sie die Auswahl vergleichbarer Objekte, beim Ertragswertverfahren beeinflussen sie die erzielbare Miete und den Liegenschaftszinssatz, und der Bodenrichtwert selbst ist im Kern eine Verdichtung von Standortfaktoren auf Zonenebene. Für Makler sind Standortfaktoren zudem ein zentrales Argumentationselement bei der Preisfindung und im Exposé, weil sie erklären, warum vergleichbar große Objekte in unterschiedlichen Lagen sehr unterschiedliche Preise erzielen.
Beispiel aus der Praxis
Zwei baugleiche Doppelhaushälften erzielen unterschiedliche Verkaufspreise: Die eine liegt an einer stark befahrenen Durchgangsstraße (negativer Standortfaktor Lärm), die andere in einer ruhigen Sackgasse mit Blick ins Grüne (positiver Standortfaktor Wohnumfeld). Bei sonst identischer Objektqualität begründet allein der unterschiedliche Standort einen Preisunterschied von mehreren zehntausend Euro.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Regelung. Standortfaktoren werden im Rahmen der Wertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) implizit über Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren berücksichtigt, ohne dort als eigener Rechtsbegriff definiert zu sein.