Tiefgarage
Auch: TG · Tiefgaragenstellplatz
Eine Tiefgarage ist eine unterirdische Sammelgarage, in der mehrere Kraftfahrzeuge auf gemeinschaftlich genutzten Zufahrten und individuellen Stellplätzen abgestellt werden. Sie ist typisch für Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und gewerbliche Objekte mit begrenzter Grundstücksfläche.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Tiefgarage rechtlich und wirtschaftlich ein eigenständiges Thema, da einzelne Stellplätze unterschiedlich rechtlich zugeordnet sein können:
- Als Teileigentum: Der einzelne Tiefgaragenstellplatz ist eine eigene Einheit im Grundbuch, die separat verkauft, vermietet oder belastet werden kann.
- Als Sondernutzungsrecht: Der Stellplatz gehört zum Gemeinschaftseigentum, ein Eigentümer erhält aber ein exklusives Nutzungsrecht an einer bestimmten Fläche, das im Grundbuch oder in der Teilungserklärung vermerkt ist.
- Als reines Gemeinschaftseigentum ohne Zuordnung: selten, meist bei nicht nummerierten Stellplätzen.
Diese Unterscheidung ist für Kaufverträge entscheidend, da Teileigentum separat übertragen wird, während ein Sondernutzungsrecht rechtlich an die Wohnungseigentumseinheit gekoppelt sein kann. Bautechnisch spielen bei Tiefgaragen Brandschutz, Be- und Entlüftung, Rauchabzug und Tropfwasser-Abdichtung (bei Nutzung als Gehweg/Terrasse darüber) eine große Rolle – Mängel hier (z. B. Wassereintritt, Betonschäden, Karbonatisierung) sind häufige Streitpunkte in der Instandhaltungsrücklage von Eigentümergemeinschaften. Bei Neubauten schreiben die Landesbauordnungen bzw. kommunalen Stellplatzsatzungen eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen je Wohneinheit vor, was die Wirtschaftlichkeitsrechnung von Bauträgerprojekten beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung stellt sich heraus, dass der zugehörige Tiefgaragenstellplatz als eigenständiges Teileigentum im Grundbuch eingetragen ist. Der Makler achtet darauf, dass im Kaufvertrag beide Einheiten – Wohnung und Stellplatz – korrekt und gemeinsam übertragen werden.
Rechtsgrundlage
- Landesbauordnungen und Garagenverordnungen der Länder – regeln bautechnische Anforderungen (Brandschutz, Belüftung, Stellplatzgrößen).
- § 3 Abs. 2 WEG – Möglichkeit, Stellplätze als Teileigentum oder mit Sondernutzungsrecht auszugestalten.
- Kommunale Stellplatzsatzungen – legen die Anzahl der herzustellenden Stellplätze bei Neubauvorhaben fest.