Tragbarkeitsberechnung

Anders als die eher informelle Machbarkeitsprüfung ist die Tragbarkeitsberechnung eine gesetzlich vorgeschriebene Pflichtprüfung der Bank nach § 505b BGB und § 18a KWG im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung. Sie bildet die Kernbasis jeder Immobiliardarlehensentscheidung.

Wesentliche Berechnungsbestandteile:

• Nachhaltiges Nettoeinkommen aller Kreditnehmer, bereinigt um unregelmäßige Bestandteile (z. B. Boni werden meist nur teilweise angerechnet).
• Abzug bestehender Kreditverpflichtungen (Rate für Auto-, Konsumentenkredite, Unterhaltszahlungen, Bürgschaften).
• Pauschale Lebenshaltungskosten, oft nach Haushaltsgröße gestaffelt (Pauschalen variieren je nach Bank, häufig orientiert an Werten der Düsseldorfer Tabelle oder bankinternen Erfahrungswerten).
• Kapitaldienst aus Zins und Tilgung des neuen Darlehens, inklusive eines Stresstests bei steigenden Zinsen (viele Banken rechnen zusätzlich mit einem höheren kalkulatorischen Zinssatz, um Zinsänderungsrisiken bei Anschlussfinanzierung abzufedern).
• Instandhaltungs- und Nebenkostenpauschale für die zu finanzierende Immobilie (Hausgeld bei Eigentumswohnungen, Rücklagen bei Häusern).
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich das laufende Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), das die monatliche Belastung erhöht.

Ergebnis der Tragbarkeitsberechnung ist ein verfügbarer Überschuss (oder Fehlbetrag), der zeigt, ob die geplante Finanzierung nachhaltig ist. Banken lehnen Finanzierungen ab oder reduzieren die Darlehenssumme, wenn der errechnete Überschuss zu gering oder negativ ausfällt – unabhängig vom vorhandenen Eigenkapital.

Für Makler ist die Tragbarkeitsberechnung der entscheidende "Realitäts-Check", der über die grobe Machbarkeitsprüfung hinausgeht. Ein frühzeitiger Hinweis an Kaufinteressenten, dass die Bank diese detaillierte Berechnung durchführen wird und Faustregeln aus dem Internet nicht verbindlich sind, schützt vor Enttäuschungen und Zeitverlust im Verkaufsprozess.

Ein Ehepaar mit einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 5.200 Euro möchte eine Immobilie für 550.000 Euro finanzieren. Nach Abzug bestehender Kreditraten, einer pauschalen Lebenshaltungskostenrechnung für zwei Erwachsene und ein Kind sowie der geplanten Kreditrate (inklusive Zinsänderungsstresstest) errechnet die Bank einen zu geringen monatlichen Überschuss. Die Bank reduziert daraufhin die maximale Darlehenssumme um 40.000 Euro – der Kaufpreis muss neu verhandelt oder zusätzliches Eigenkapital eingebracht werden.