Übernahme des Mietverhältnisses
Auch: Gesetzlicher Eintritt in das Mietverhältnis
Im Unterschied zur vertraglich vereinbarten Mietvertragsübernahme bezeichnet die Übernahme des Mietverhältnisses den gesetzlich angeordneten Eintritt einer anderen Person in ein bestehendes Mietverhältnis – vor allem beim Tod des Mieters oder beim Verkauf der vermieteten Immobilie. Der bestehende Mietvertrag läuft dabei automatisch mit neuem Vertragspartner weiter.
Ausführliche Erklärung
Das BGB kennt mehrere Konstellationen, in denen eine Person kraft Gesetzes – ohne eigene vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter – anstelle einer bisherigen Vertragspartei in ein Mietverhältnis eintritt:
- Tod des Mieters (§ 563 BGB): Verstirbt der Mieter einer Wohnung, tritt zunächst der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit ihm einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, in das Mietverhältnis ein. Ist ein solcher nicht vorhanden, treten nacheinander Kinder, andere Familienangehörige oder sonstige Personen ein, die mit dem Mieter dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Die eingetretenen Personen können den Eintritt innerhalb eines Monats ablehnen; auch der Vermieter kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Eingetretenen innerhalb eines Monats kündigen.
- Verkauf der vermieteten Immobilie (§ 566 BGB, "Kauf bricht nicht Miete"): Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Erwerber automatisch anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag bleibt zu unveränderten Bedingungen bestehen; der Mieter muss dem Verkauf weder zustimmen noch wird ein neuer Vertrag geschlossen. Erfüllt der Erwerber seine Pflichten nicht, haftet der bisherige Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen wie ein Bürge.
Beiden Fällen ist gemeinsam, dass der ursprüngliche Mietvertrag mit seinem Inhalt fortbesteht und lediglich die Person auf einer Vertragsseite wechselt, ohne dass es einer Zustimmung des jeweils anderen Vertragspartners bedarf. Das unterscheidet die gesetzliche Übernahme des Mietverhältnisses von der einvernehmlichen Mietvertragsübernahme, bei der Vermieter, alter und neuer Mieter eine dreiseitige Vereinbarung schließen.
Beispiel aus der Praxis
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird an einen neuen Eigentümer verkauft. Die bestehenden Mietverträge gehen automatisch auf den Käufer über – die Mieter müssen keinen neuen Vertrag unterschreiben, und der neue Eigentümer kann die vereinbarte Miete nicht einseitig ändern. Verstirbt später einer der Mieter, tritt dessen mit ihm zusammenlebender Ehepartner kraft Gesetzes in das bestehende Mietverhältnis ein.