Umbauimmobilie
Auch: Umbauobjekt · Sanierungsimmobilie
Eine Umbauimmobilie ist eine Bestandsimmobilie, die im Zuge des Erwerbs oder danach umfassend baulich verändert wird – etwa durch Grundrissänderungen, energetische Sanierung oder Umnutzung –, statt in ihrem bisherigen Zustand weitergenutzt zu werden.
Ausführliche Erklärung
Umbauimmobilien spielen sowohl im privaten Wohnungsmarkt als auch bei Projektentwicklern eine wichtige Rolle. Typische Beispiele sind der Dachgeschossausbau, die Zusammenlegung mehrerer kleiner Wohnungen zu einer größeren Einheit, die Umnutzung eines ehemaligen Gewerbeobjekts (z. B. Fabrikgebäude, Bürohaus) zu Wohnzwecken oder die energetische Kernsanierung eines Altbaus. Käufer solcher Objekte erwerben häufig bewusst ein sanierungsbedürftiges Objekt zu einem niedrigeren Preis, um durch den Umbau Wert zu schaffen oder die Immobilie an eigene Bedürfnisse anzupassen.
Rechtlich sind Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden regelmäßig genehmigungspflichtig, sofern sie die Nutzungsart, die Statik, den Brandschutz oder die äußere Gestalt des Gebäudes wesentlich verändern; hierfür ist in der Regel eine Baugenehmigung nach der jeweiligen Landesbauordnung erforderlich. Bei denkmalgeschützten Objekten kommen zusätzliche denkmalschutzrechtliche Genehmigungserfordernisse hinzu, die den Umbauspielraum einschränken können, etwa hinsichtlich Fassade, Fenstern oder Grundrissstruktur.
Für die Immobilienbewertung ist bei Umbauimmobilien zwischen dem Ist-Zustand vor dem Umbau und dem geplanten Zustand nach Fertigstellung zu unterscheiden; Finanzierungen erfolgen häufig gestaffelt nach Baufortschritt, und der erzielbare Wert nach Umbau muss die tatsächlichen Umbaukosten und mögliche Unwägbarkeiten (z. B. verdeckte Bauschäden) rechtfertigen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt ein leerstehendes ehemaliges Bürogebäude aus den 1970er-Jahren mit dem Ziel, es in mehrere Loftwohnungen umzubauen. Vor Beginn der Arbeiten muss er bei der Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von Gewerbe- zu Wohnraum sowie für die geplanten Grundrissänderungen einholen.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Definition. Je nach Umfang der Maßnahme gelten die Genehmigungspflichten der jeweiligen Landesbauordnung sowie – bei geschützten Objekten – die landesrechtlichen Denkmalschutzgesetze.