Umbauter Raum
Auch: Bruttorauminhalt · BRI
Der umbaute Raum (auch Bruttorauminhalt, BRI) ist eine früher gebräuchliche Bezugsgröße zur Bestimmung des Rauminhalts eines Gebäudes über und unter der Geländeoberfläche. Er war lange Zeit Grundlage der Baukostenermittlung im Sachwertverfahren, wurde inzwischen jedoch durch die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 abgelöst.
Ausführliche Erklärung
Bis zur Neufassung der DIN 277 im Jahr 2005/2016 wurde der Rauminhalt von Gebäuden traditionell als "umbauter Raum" nach DIN 277 (alte Fassung von 1973) ermittelt – als dreidimensionales Volumenmaß (m³), das sich aus der Grundfläche multipliziert mit der zugehörigen Höhe der jeweiligen Geschosse ergab.
Für den Makler relevante Entwicklungen:
- Historische Bedeutung: Der umbaute Raum war Grundlage der Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) und älterer Wertermittlungsrichtlinien. Baukosten wurden je Kubikmeter umbauten Raums (DM bzw. Euro/m³) kalkuliert.
- Ablösung durch die Bruttogrundfläche: Mit der Neufassung der DIN 277 (seit 2005, aktuell DIN 277:2021) und der Einführung der NHK 2010 wurde die Bezugsgröße auf die Bruttogrundfläche (BGF, in m²) umgestellt. Die aktuelle DIN 277 kennt zwar noch den "Brutto-Rauminhalt" als ergänzende Kennzahl, dieser spielt in der Wertermittlungspraxis aber nur noch eine untergeordnete Rolle.
- Relevanz für ältere Gutachten und Bestandsunterlagen: Bei der Prüfung älterer Bauunterlagen, Bausubstanzgutachten oder Bestandsgutachten aus den 1980er- bis 2000er-Jahren stößt der Makler häufig noch auf Angaben zum "umbauten Raum" – für den Vergleich mit aktuellen Wertermittlungen (auf BGF-Basis) ist eine Umrechnung erforderlich, die je nach Gebäudetyp und Geschosshöhe variiert und nicht pauschal erfolgen kann.
- Praktische Konsequenz: Bei der Erstellung aktueller Sachwertgutachten wird der umbaute Raum nicht mehr direkt verwendet; stattdessen ist die Bruttogrundfläche nach DIN 277 zu ermitteln und mit den NHK-2010-Werten zu kombinieren.
Beispiel aus der Praxis
Ein 1985 erstelltes Bausubstanzgutachten weist für ein Einfamilienhaus einen umbauten Raum von 650 m³ aus. Für ein aktuelles Sachwertgutachten muss der Sachverständige stattdessen die Bruttogrundfläche nach DIN 277 neu ermitteln (z. B. 220 m² BGF) und diese mit dem passenden NHK-2010-Kostensatz kombinieren – eine direkte Umrechnung von umbautem Raum in Bruttogrundfläche über einen festen Faktor ist fachlich nicht zulässig.
Rechtsgrundlage
- DIN 277 (Fassungen bis 2005) – enthielt die Definition und Berechnungsvorschriften für den umbauten Raum; die aktuelle DIN 277 (2016/2021) stellt auf die Bruttogrundfläche ab.