NHK 2010
Auch: Normalherstellungskosten 2010 · Normalherstellungskosten
Die NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010) sind eine amtliche Tabelle durchschnittlicher Baukosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche, gestaffelt nach Gebäudeart, Baujahr und Ausstattungsstandard. Sie bilden im Sachwertverfahren die Grundlage zur Ermittlung der Regelherstellungskosten eines Gebäudes.
Ausführliche Erklärung
Die NHK 2010 lösten die früheren Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) ab und sind heute als Anlage zur Sachwertrichtlinie bzw. mittelbar über die ImmoWertV Grundlage der Regelherstellungskostenermittlung im Sachwertverfahren.
Für den Makler zentrale Praxispunkte:
- Systematik: Die NHK 2010 differenzieren nach Gebäudearten (Ein-/Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Gewerbebauten etc.), Baujahresgruppen und bis zu fünf Standardstufen (einfach bis sehr anspruchsvoll je nach Ausstattung von Fassade, Dach, Fenstern, Heizung, Sanitär).
- Bezugsgröße: Die Werte beziehen sich auf die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277, nicht mehr auf den früher üblichen umbauten Raum (Bruttorauminhalt).
- Preisstand und Fortschreibung: "2010" bezeichnet den Preisstand des Basisjahres. Zur Anwendung auf den Bewertungsstichtag müssen die Werte über den Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den aktuellen Zeitpunkt hochgerechnet werden (Baupreisindexfortschreibung) – ein häufiger Fehlerquell bei Laienbewertungen.
- Ermittlung der Herstellungskosten: Herstellungskosten = NHK-Wert (je m² BGF) × Baupreisindex-Faktor × Bruttogrundfläche. Von diesem Betrag wird anschließend die Alterswertminderung nach Restnutzungsdauer abgezogen, um den Gebäudesachwert zu erhalten.
- Bedeutung für die Praxis: Die NHK 2010 werden vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern, selbstgenutztem Wohneigentum und Sonderimmobilien angewendet, für die kein aussagekräftiger Ertrag oder Vergleichsmarkt vorliegt. Für den Makler sind sie relevant, um Sachwertgutachten von Sachverständigen nachvollziehen und gegenüber Kunden erläutern zu können.
Beispiel aus der Praxis
Für ein freistehendes Einfamilienhaus mittleren Standards (Baujahr 2005) weist die NHK-2010-Tabelle einen Normalherstellungskostensatz von z. B. 1.400 Euro je m² Bruttogrundfläche (Preisstand 2010) aus. Bei einer Bruttogrundfläche von 180 m² und einer Indexierung auf den aktuellen Baupreisindex von 145 (Basis 2010 = 100) ergeben sich Herstellungskosten von 180 m² × 1.400 Euro/m² × 1,45 ≈ 365.400 Euro, von denen anschließend die Alterswertminderung abgezogen wird.
Rechtsgrundlage
- Anlage 4 ImmoWertV i. V. m. der Sachwertrichtlinie – enthält die tabellierten Normalherstellungskostensätze und Standardstufen.
- § 36 f. ImmoWertV – Regelungen zum Sachwertverfahren, in dem die NHK 2010 als Berechnungsgrundlage dienen.