Umschuldung (Immobiliendarlehen)

Für Makler ist die Umschuldung vor allem in zwei Konstellationen relevant: beim Verkauf einer noch belasteten Immobilie (die bestehende Grundschuld muss abgelöst werden) und bei der Beratung von Käufern, die eine bestehende Finanzierung optimieren möchten.

Man unterscheidet zwei Grundfälle:

• Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung (Anschlussfinanzierung): Nach Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist kann der Kreditnehmer ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank wechseln, wenn diese bessere Konditionen bietet. Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, sich bereits bis zu 5 Jahre im Voraus einen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung zu sichern.
• Umschuldung während laufender Zinsbindung: Hier ist eine vorzeitige Ablösung des Darlehens grundsätzlich nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich, da die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung einen Zinsschaden erleidet. Nach § 490 Abs. 2 BGB besteht jedoch ein Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt – etwa bei Verkauf der finanzierten Immobilie.

Praxisrelevante Aspekte für Makler:

• Bei einem Immobilienverkauf mit noch laufendem Darlehen muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld vor oder mit der Kaufpreiszahlung gelöscht bzw. auf ein neues Objekt übertragen werden. Der Verkäufer muss dafür in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an seine Bank zahlen, sofern kein Sonderkündigungsrecht greift oder die Bank aus Kulanz darauf verzichtet.
• Eine Umschuldung kann sich lohnen, wenn das aktuelle Zinsniveau deutlich unter dem ursprünglich vereinbarten Zins liegt – die Ersparnis muss dabei die Kosten der Umschuldung (Vorfälligkeitsentschädigung, neue Grundschuldbestellung/-abtretung, Notar- und Grundbuchkosten bei Bankwechsel) übersteigen.
• Bei Bankwechsel fallen zusätzliche Kosten für die Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld an, die bei Verbleib bei derselben Bank meist entfallen (reine Vertragsanpassung).
• § 500 BGB gewährt bei Verbraucherdarlehensverträgen ein grundsätzliches Recht zur vorzeitigen Rückzahlung, § 502 BGB begrenzt dabei die Höhe der zulässigen Vorfälligkeitsentschädigung.

Ein Eigentümer verkauft sein Haus, obwohl das Darlehen noch eine Restlaufzeit von vier Jahren mit fester Zinsbindung hat. Da der Verkauf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 490 Abs. 2 BGB darstellt, kann er das Darlehen mit sechsmonatiger Frist kündigen, muss der Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die aus dem Verkaufserlös beglichen wird, damit die Grundschuld zur lastenfreien Übertragung gelöscht werden kann.