Untererbbaurecht

Makler sollten den Begriff kennen, ihn aber mit Vorsicht behandeln, da er rechtlich nicht in der Form existiert, die der Name suggeriert:

• Rechtliches Problem: Ein Erbbaurecht kann nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) nur an einem Grundstück bestellt werden. Das Erbbaurecht selbst ist zwar ein grundstücksgleiches Recht, aber kein "Grundstück" im Sinne des Gesetzes - eine Bestellung eines echten zweiten Erbbaurechts am bereits bestehenden Erbbaurecht ist daher nach überwiegender Auffassung nicht in reiner dinglicher Form möglich.
• Praktische Lösungswege: Wirtschaftlich vergleichbare Ergebnisse werden in der Praxis über andere Instrumente erreicht: Der Erbbauberechtigte kann sein Erbbaurecht mit Zustimmung des Grundstückseigentümers ganz oder teilweise weiterveräußern oder belasten, oder er räumt einem Dritten schuldrechtliche Nutzungsrechte (z. B. Unterpacht, Untermiete am aufstehenden Gebäude) ein.
• Zustimmungserfordernis: Jede Verfügung über das Erbbaurecht - Übertragung, Belastung, teilweise Nutzungsüberlassung mit dinglicher Wirkung - bedarf regelmäßig der Zustimmung des Grundstückseigentümers (Erbbauverpflichteten), sofern der Erbbaurechtsvertrag dies vorsieht (üblich und im Erbbaugrundbuch vermerkt).
• Relevanz für Makler: Begegnet der Begriff in Vertragsentwürfen oder Kundenanfragen, ist zunächst zu klären, ob tatsächlich eine dingliche Weiterbelastung des Erbbaurechts gemeint ist (dann: rechtliche Prüfung durch Notar/Anwalt zwingend erforderlich) oder ob es sich schlicht um eine schuldrechtliche Unterverpachtung bzw. -vermietung handelt, die deutlich unproblematischer zu gestalten ist.

Ein Unternehmen ist Erbbauberechtigter eines Gewerbegrundstücks und möchte einem Tochterunternehmen dauerhaft Teilflächen mit eigener dinglicher Absicherung überlassen. Da ein echtes "Untererbbaurecht" rechtlich nicht anerkannt ist, wird stattdessen eine Teilfläche des Erbbaurechts mit Zustimmung des Grundstückseigentümers übertragen bzw. eine langfristige Unterpacht vereinbart.