Versicherungswert
Auch: Neuwert Versicherung · Wert 1914
Der Versicherungswert ist der Wert, den eine Gebäudeversicherung (Wohngebäudeversicherung) als Grundlage für die Versicherungssumme zugrunde legt. Er soll die Kosten abbilden, die für die Wiederherstellung des Gebäudes im Schadenfall anfallen würden, und weicht regelmäßig deutlich vom Verkehrswert der Immobilie ab.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Unterscheidung zwischen Versicherungswert und Verkehrswert eine häufige Quelle von Missverständnissen bei Kunden, die geklärt werden sollte:
- Zweck: Der Versicherungswert dient ausschließlich der Ermittlung einer angemessenen Versicherungssumme in der Wohngebäudeversicherung, damit im Schadenfall (Brand, Sturm, Leitungswasser) die Wiederherstellungskosten des Gebäudes gedeckt sind. Er hat nichts mit dem Marktwert des Grundstücks samt Gebäude zu tun.
- Ermittlungsmethode: In der Praxis wird meist der gleitende Neuwertfaktor auf Basis des sogenannten "Wert 1914" verwendet: Anhand eines Baupreisindex-Werts von 1914 (100 Mark/Goldmark) wird über einen jährlich angepassten Baupreisindex die aktuelle Wiederherstellungssumme hochgerechnet, ohne dass regelmäßig neue Gutachten nötig sind.
- Unterversicherung vermeiden: Ist die Versicherungssumme niedriger als der tatsächliche Versicherungswert, greift im Schadenfall häufig eine anteilige Kürzung der Entschädigung (Unterversicherung, § 75 VVG). Viele Policen enthalten daher einen Unterversicherungsverzicht, sofern die Wertermittlung nach den Vorgaben des Versicherers erfolgte.
- Nicht identisch mit dem Bodenwert: Der Versicherungswert bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude (Wiederherstellungskosten); der Grundstückswert (Bodenwert) ist – anders als bei Verkehrswertermittlungen – nicht Gegenstand der Gebäudeversicherung, da Grund und Boden im Brandfall nicht "verloren" gehen.
- Praxisrelevanz: Makler sollten Verkäufern und Käufern erklären können, dass ein hoher oder niedriger Versicherungswert keine Aussage über den erzielbaren Verkaufspreis trifft – umgekehrt ersetzt ein Verkehrswertgutachten keine korrekte Versicherungswertermittlung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus wird für 480.000 Euro verkauft (Verkehrswert inkl. Grundstück). Die bestehende Wohngebäudeversicherung weist einen Versicherungswert 1914 aus, der über den gleitenden Neuwertfaktor auf aktuell rund 320.000 Euro Wiederherstellungskosten hochgerechnet wird – ein Betrag, der ausschließlich das Gebäude ohne Grundstück abbildet und mit dem Kaufpreis nicht direkt vergleichbar ist.
Rechtsgrundlage
- § 88 VVG – Definiert den Versicherungswert in der Sachversicherung.
- § 75 VVG – Unterversicherung: anteilige Kürzung der Entschädigung, wenn die Versicherungssumme niedriger ist als der Versicherungswert.
- Ergänzend: Allgemeine Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung (VGB) der jeweiligen Versicherer, die die Berechnungsmethode (z. B. gleitender Neuwertfaktor) konkretisieren.