Voreintragungsgrundsatz
Auch: Voreintragungserfordernis · § 39 GBO · § 39 GBO-Grundsatz
Der Voreintragungsgrundsatz nach § 39 GBO besagt, dass eine Eintragung im Grundbuch grundsätzlich nur vorgenommen werden darf, wenn die Person, deren Recht durch die Eintragung betroffen ist, bereits selbst als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist. Wer nicht eingetragen ist, kann grundsätzlich nicht wirksam über das Recht verfügen lassen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Grundsatz vor allem bei Ketten- und Erbfallkonstellationen praxisrelevant:
- Zweck: Der Voreintragungsgrundsatz soll die Kontinuität und Nachvollziehbarkeit der Rechtsübergänge im Grundbuch sicherstellen ("lückenloser Buchnachweis"). Er verhindert, dass "Zwischenglieder" in der Eigentumskette übersprungen werden.
- Praktische Folge: Verkauft z. B. der Erbe eines noch auf den Erblasser eingetragenen Grundstücks weiter, muss vor der Eigentumsumschreibung auf den Käufer zunächst die Berichtigung des Grundbuchs auf den Erben erfolgen (oder zumindest der entsprechende Nachweis vorliegen), bevor der Weiterverkauf vollzogen werden kann.
- Ausnahme (§ 40 GBO): Bei der Eintragung eines Erben ist eine Voreintragung nicht erforderlich, wenn der Erbe unmittelbar über das Recht verfügt (z. B. es verkauft) – in diesem Fall kann die Auflassung direkt vom (noch nicht eingetragenen) Erben auf den Käufer erfolgen, ohne dass zuvor der Erbe selbst eingetragen werden muss. Diese Ausnahme erspart einen zusätzlichen Grundbuchvollzugsschritt und spart Kosten.
- Bedeutung für Notar und Grundbuchamt: Der Notar prüft im Rahmen der Vertragsgestaltung, ob die Kette der Berechtigten lückenlos nachgewiesen ist (z. B. durch Erbschein, Gesellschafterbeschlüsse, Verschmelzungsnachweise), damit das Grundbuchamt die beantragte Eintragung überhaupt vornehmen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück steht noch im Grundbuch auf den Namen des verstorbenen Voreigentümers. Sein Alleinerbe möchte das Grundstück direkt an einen Käufer weiterverkaufen. Dank der Ausnahme des § 40 GBO muss der Erbe nicht zunächst selbst als Eigentümer eingetragen werden – er kann als Erbe unmittelbar mit dem Käufer die Auflassung erklären, wobei die Erbfolge durch Erbschein nachgewiesen wird.