Widerspruch gegen Kündigung

Auch wenn eine ordentliche Kündigung des Vermieters formell wirksam und mit einem anerkannten Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf) begründet ist, muss der Mieter deshalb nicht zwangsläufig ausziehen. § 574 BGB gibt ihm das Recht, der Kündigung zu widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Als Härtegründe kommen insbesondere hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, schulische oder soziale Verwurzelung von Kindern sowie vor allem die fehlende Möglichkeit in Betracht, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden.

Der Widerspruch ist eine formgebundene, außergerichtliche Erklärung gegenüber dem Vermieter: Er muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen; auf diese Frist und das Widerspruchsrecht muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB), andernfalls kann der Mieter noch bis zum Prozess widersprechen. Wichtig: Das Widerspruchsrecht besteht nur gegenüber einer ordentlichen Kündigung; bei einer fristlosen (außerordentlichen) Kündigung – etwa wegen erheblicher Zahlungsrückstände – greift die Sozialklausel nicht.

Kommt keine Einigung zustande, entscheidet im Streitfall das Gericht im Rahmen einer vom Vermieter erhobenen Räumungsklage über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, gegebenenfalls befristet oder unter geänderten Bedingungen. Für Vermieter ist der Widerspruch vor allem bei Eigenbedarfskündigungen relevant, da hier häufig ältere oder langjährige Mieter betroffen sind, bei denen Härtegründe naheliegen; für Makler ist das Widerspruchsrecht ein wichtiger Beratungspunkt bei der Einschätzung, wie realistisch ein tatsächlicher Auszugstermin nach einer Kündigung ist.

Eine 78-jährige Mieterin, die seit über 40 Jahren in ihrer Wohnung lebt, erhält eine Eigenbedarfskündigung. Sie widerspricht der Kündigung fristgerecht schriftlich und beruft sich auf ihr hohes Alter sowie die fehlende Möglichkeit, in ihrem Umfeld angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet im Räumungsprozess das Gericht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses.