Zwangsversteigerung wegen Hausgeldrückstand

Hausgeldschulden zählen zu den größten wirtschaftlichen Risiken einer Wohnungseigentümergemeinschaft, weil die übrigen Eigentümer die Ausfälle im Zweifel über eine Sonderumlage mittragen müssen. Der Gesetzgeber hat der Gemeinschaft daher eine privilegierte Vollstreckungsstellung eingeräumt:

• Bevorrechtigtes Hausgeld: Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen Forderungen der Gemeinschaft aus dem Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung oder einer Sonderumlage einen Vorrang im Rang unmittelbar hinter den Kosten des Verfahrens und noch vor eingetragenen Grundpfandrechten (Grundschulden/Hypotheken der finanzierenden Bank) – begrenzt jedoch auf maximal 5 % des festgesetzten Verkehrswerts und die laufenden sowie rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den beiden vorangegangenen Jahren.
• Antragsberechtigung: Antragstellerin ist die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG), vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG), sofern die Eigentümerversammlung dies beschlossen oder der Verwalter eine entsprechende Ermächtigung hat.
• Ablauf: Vor der Zwangsversteigerung liegt in aller Regel ein zivilrechtliches Mahn- oder Klageverfahren mit rechtskräftigem Titel über die Hausgeldschuld; auf dessen Grundlage kann die Gemeinschaft beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung beantragen. Alternativ oder parallel ist auch eine Zwangsverwaltung möglich, wenn z. B. Mieteinnahmen zur Befriedigung der Forderung genutzt werden sollen.
• Bedeutung für Makler: Ein laufendes Zwangsversteigerungsverfahren wegen Hausgeldrückstand ist ein zentraler Punkt bei der Objektprüfung – Interessenten sollten vor dem Erwerb wissen, ob Rückstände bestehen. Der Erwerber haftet grundsätzlich nicht für vor dem Eigentumsübergang bereits fällig gewordene Hausgeldrückstände des Voreigentümers (Schuldner bleibt insoweit der Veräußerer); er haftet nur für ab dem Eigentumsübergang fällig werdendes Hausgeld sowie ggf. für eine nach dem Erwerb beschlossene Abrechnungsspitze bzw. Nachschüsse (§ 28 WEG), auch wenn der Abrechnungszeitraum teilweise vor dem Erwerb lag.

Die Zwangsversteigerung ist für die Gemeinschaft oft das letzte Mittel, da Verfahrenskosten und Vorfinanzierung erhebliche Belastungen bedeuten; in der Praxis wird häufig zunächst versucht, über Ratenzahlungsvereinbarungen oder eine Lastschriftpfändung eine Lösung zu finden.

Ein Wohnungseigentümer zahlt seit über einem Jahr kein Hausgeld. Nach erfolglosem Mahnverfahren und rechtskräftigem Titel beantragt der Verwalter im Auftrag der Eigentümergemeinschaft beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung. Aus dem Versteigerungserlös wird die Hausgeldforderung der Gemeinschaft bis zur gesetzlichen Höchstgrenze von 5 % des Verkehrswerts vorrangig vor der finanzierenden Bank bedient.