Zweifamilienhaus
Auch: ZFH · Haus mit zwei Wohneinheiten
Ein Zweifamilienhaus ist ein Wohngebäude, das genau zwei voneinander baulich abgetrennte, jeweils abgeschlossene Wohneinheiten enthält – etwa für zwei Familien oder Parteien. Ab drei Wohneinheiten spricht man von einem Mehrfamilienhaus.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Abgrenzung zum Ein- und Mehrfamilienhaus in mehrfacher Hinsicht relevant:
- Bauplanungsrecht: Viele Bebauungspläne unterscheiden ausdrücklich zwischen "reinen/allgemeinen Wohngebieten mit Einzel- und Zweifamilienhäusern" und Gebieten mit Mehrfamilienhausbebauung. Die zulässige Anzahl von Wohneinheiten kann damit die Bebauungsdichte und den Grundstückswert direkt beeinflussen.
- Nutzungsformen: Häufig ist eine Wohneinheit vom Eigentümer selbst bewohnt, die zweite vermietet (klassisches Modell zur Mitfinanzierung der Finanzierungsrate). Beide Einheiten können übereinander (Stockwerkstrennung), nebeneinander oder als Doppelhaushälfte mit zwei Einheiten angeordnet sein.
- Bewertung/Finanzierung: Banken und Gutachter bewerten Zweifamilienhäuser oft nach dem Ertragswertverfahren, sofern eine Einheit vermietet ist bzw. vermietet werden könnte – anders als das reine Einfamilienhaus, das meist nach dem Sachwertverfahren bewertet wird.
- Steuerliche Aspekte: Bei vermieteter Einheit fallen anteilig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an; die selbstgenutzte Einheit bleibt bei Eigennutzung steuerfrei. Die Aufteilung der Wohnflächen ist für die Kostenumlage (Betriebskosten, Grundsteuer) und ggf. für die Grunderwerbsteuer bei Teilverkauf relevant.
- Abgrenzung zur Einliegerwohnung: Enthält das Haus eine deutlich kleinere, abhängige Nebenwohnung (klassisch unter 1/3 der Gesamtwohnfläche), wird es baurechtlich oft weiterhin als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung geführt, nicht als Zweifamilienhaus. Die genaue Grenze regeln die Landesbauordnungen bzw. kommunale Satzungen unterschiedlich.
Beim Verkauf ist zu klären, ob eine Teilungserklärung nach WEG vorliegt (echtes Wohnungseigentum an beiden Einheiten) oder ob das Haus ungeteilt als Ganzes veräußert wird – das beeinflusst maßgeblich die Vermarktungsstrategie und Zielgruppe (Kapitalanleger vs. Eigennutzer).
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet ein Haus mit zwei übereinanderliegenden, komplett abgeschlossenen Wohnungen samt eigenem Eingang, eigener Küche und eigenem Bad je Einheit. Der Eigentümer bewohnt das Erdgeschoss selbst und vermietet die Obergeschosswohnung – rechtlich und baulich handelt es sich um ein Zweifamilienhaus.
Rechtsgrundlage
- Landesbauordnungen – definieren zusammen mit Bebauungsplänen, wie viele Wohneinheiten in bestimmten Baugebieten zulässig sind.
- § 249 Abs. 3 BewG – Grundsteuerbewertung berücksichtigt die Gebäudeart (Ein-/Zweifamilienhaus) als eigenständige Grundstücksart.
- GEG (Gebäudeenergiegesetz) – energetische Anforderungen differenzieren teils nach Anzahl der Wohneinheiten.